2 trường hợp đất dính quy hoạch treo vẫn được cấp Sổ Đỏ trước 2026

Đất dính quy hoạch treo là gì?

Hiện nay, không có quy định pháp luật cụ thể về khái niệm đất dính quy hoạch treo. Mặc dù, thuật ngữ đất dính quy hoạch treo này rất phổ biến.

Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định như sau: Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 2 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.

Theo đó, có thể hiểu đất dính quy hoạch treo là tình trạng diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án nhưng sau 2 năm vẫn không thực hiện đúng thời hạn của quy hoạch sử dụng đất đó.

Đất dính quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không?

Theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ ngày có quyết định mà dự án vẫn chưa được thực hiện.

Căn cứ quy định nêu trên, đất dính quy hoạch treo vẫn có thể được cấp sổ đỏ trong các trường hợp sau:

- Đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất nhưng dự án chưa thực hiện.

- Quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh hoặc hủy bỏ, người sử dụng đất không còn bị hạn chế quyền sử dụng đất, bao gồm quyền đề nghị cấp sổ đỏ.

Như vậy, nếu thuộc một trong hai trường hợp trên, người dân có đất dính quy hoạch treo vẫn có thể được cấp sổ đỏ trước năm 2026, tức trước thời điểm bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực.

Tuy nhiên, người dân cần theo dõi sát sao các thông tin về điều chỉnh quy hoạch và tiến độ thực hiện dự án từ cơ quan chức năng, đồng thời chủ động liên hệ với chính quyền địa phương để được hướng dẫn cụ thể các thủ tục liên quan.

Vì sao cần làm sổ đỏ trước 31/12/2025 để không bị mất nhiều tiền?

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới.

Sau đó, hằng năm sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất (cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường đối với những khu vực, loại đất có biến động) thay vì định kỳ 05 năm/lần như hiện nay để phù hợp với nguyên tắc thị trường (theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024)

Điều này có nghĩa Bảng giá đất mới sẽ tiệm cận với giá đất thị trường, theo đó bảng giá đất từ 01/01/2026 có khả năng tăng rất nhiều so với Bảng giá đất hiện hành.

Mặc khác, trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất như:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất (nếu có);

- Lệ phí trước bạ.

Trong đó, khoản tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất (tuy nhiên có một số trường hợp ngoại lệ không phải nộp).

Như vậy, khi áp dụng Bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ đều sẽ tăng theo.

Chính vì vậy, người có nhu cầu cấp sổ đỏ (người có nhu cầu cấp sổ đỏ lần đầu) nên hoàn thành việc cấp sổ đỏ trước 01/01/2026 vì khi có Bảng giá đất mới thì chi phí làm sổ đỏ có thể sẽ tăng rất nhiều so với hiện nay (theo quy định của Luật Đất đai 2024).