Từ năm 2026: Mở rộng thêm 2 trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu, người dân cần nắm rõ

Bước sang năm 2026, việc triển khai Luật Đất đai 2024 đã đi vào giai đoạn ổn định, kéo theo hàng loạt quy định mới nhằm tháo gỡ vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Đáng chú ý, Nghị quyết 254/2025/QH15 vừa bổ sung thêm 2 nhóm trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ lần đầu, mở ra cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.

Bổ sung 2 trường hợp mới được cấp sổ đỏ

Theo quy định mới, phạm vi cấp sổ đỏ lần đầu được mở rộng đáng kể, tập trung vào những trường hợp tồn tại lâu năm nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Thứ nhất, hợp thức hóa giấy chứng nhận tạm thời

Các hộ gia đình, cá nhân đã từng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ sau ngày 15/10/1993 sẽ thuộc diện được xem xét cấp sổ đỏ chính thức, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định hiện hành.

Đây là nhóm đối tượng khá phổ biến, đặc biệt tại các khu vực nông thôn hoặc vùng ven đô, nơi trước đây việc cấp giấy tờ còn mang tính tạm thời. Việc bổ sung quy định này giúp đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân, đồng thời giảm thiểu tình trạng tranh chấp kéo dài.

Thứ hai, đất được giao để quản lý nhưng sử dụng ổn định

Một điểm mới đáng chú ý khác là các trường hợp đất được Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân quản lý nhưng thực tế đã được sử dụng ổn định, đúng mục đích, không xảy ra tranh chấp, nay cũng được đưa vào diện xem xét cấp sổ đỏ.

Quy định này mang tính thực tiễn cao, bởi trong nhiều năm qua, không ít trường hợp đất “quản lý hộ” nhưng lại được sử dụng liên tục, hình thành tài sản gắn liền với đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận hợp pháp.

Làm rõ các quy định liên quan đến đăng ký và cấp giấy chứng nhận

Ngoài việc bổ sung 2 trường hợp mới, nghị quyết cũng điều chỉnh một số nội dung liên quan đến đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất nhằm thống nhất trong quá trình thực hiện.

Cụ thể, các trường hợp như chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp hay đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo hình thức đăng ký biến động, thay vì cấp mới giấy chứng nhận.

Đáng chú ý, việc cập nhật thông tin thế chấp sẽ được thực hiện trực tiếp trên hệ thống dữ liệu đất đai mà không cần xác nhận trên sổ đỏ giấy như trước đây. Đây là bước tiến quan trọng trong quá trình số hóa quản lý đất đai.

Bên cạnh đó, trong trường hợp thời hạn nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo luật chuyên ngành như nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản khác với Luật Đất đai, thì sẽ áp dụng theo quy định của luật chuyên ngành tương ứng.

Điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu

Dù được mở rộng đối tượng, người dân vẫn cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024 để được cấp sổ đỏ lần đầu.

Trước hết, đất phải được sử dụng ổn định và có giấy tờ hợp lệ thuộc các nhóm quy định của pháp luật. Trong trường hợp không có giấy tờ, người sử dụng đất cần chứng minh việc sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không vi phạm pháp luật.

Đối với đất ở hoặc đất phi nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2014 nhưng chưa có giấy tờ, điều kiện bắt buộc là phải được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.

Riêng với đất nông nghiệp, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng ổn định cũng cần có xác nhận tương tự từ chính quyền địa phương.

Ngoài ra, các trường hợp đã thực hiện đăng ký và đủ điều kiện theo quy định cũng sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận theo đúng trách nhiệm.

Từ năm 2026: Sổ đỏ gắn mã định danh điện tử

Một điểm mới mang tính đột phá trong quản lý bất động sản là việc áp dụng mã định danh điện tử cho từng sản phẩm nhà ở và công trình xây dựng, theo quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP.

Theo đó, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh riêng, bao gồm chuỗi ký tự tối đa 40 ký tự, giúp quản lý thống nhất trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Mã này tích hợp nhiều thông tin quan trọng như mã thửa đất, thông tin dự án, địa điểm và các dữ liệu liên quan khác. Việc cấp mã sẽ được thực hiện tự động trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Đối với nhà ở, mã định danh sẽ được gắn ngay khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Trong khi đó, với phần diện tích sàn xây dựng, mã sẽ được cấp tại thời điểm hoàn tất thẩm định dự án đầu tư.