Năm 2023 trở đi: Cách chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư để xây nhà ở

Đất 50 năm là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, một diện tích đất sẽ được xác định là “đất sổ đỏ 50 năm”  khi thuộc một trong các trường hợp sau:

– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối mà hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp.

– Đất trồng cây lâu năm được giao cho hộ gia đình.

– Đất rừng sản xuất được giao cho mỗi hộ gia đình.

– Đất trống, đất đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

– Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê với thời hạn 50 năm.

– Đất được giao/cho thuê cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà thời hạn giao đất được xác định là 50 năm.

– Đất được giao/cho thuê trong thời hạn 50 năm cho tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Đất được giao/cho thuê trong thời hạn 50 năm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Hiện nay, đất thổ cư được chia làm 02 loại chính gồm: Đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn. Cụ thể:

Đất thổ cư đô thị

Căn cứ Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư đô thị (ODT) là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Loại đất này có các chính sách riêng khác trong pháp luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng.

Đất thổ cư đô thị mang nhiều đặc điểm giống đất thổ cư bình thường như:

- Được quản lý bởi quận, thành phố, thị xã, khu dân cư quy hoạch của đô thị mới….

- Đất ở tại đô thị sẽ bao gồm:

+ Đất xây dựng công trình phục vụ cuộc sống, xây dựng nhà ở; hoặc

+ Vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị.

Đất thổ cư nông thôn

Căn cứ Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư nông thôn (OTN) là loại đất do xã quản lý nằm tại khu vực nông thôn. Lưu ý, với đất nằm trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố thì không còn được gọi là đất ở nông thôn.

Đất ở nông thôn được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao và mang những đặc điểm sau:

- Có ranh giới địa chính nằm ở nông thôn và do xã quản lý.

- Có chính sách thuế cũng như quy hoạch riêng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 đất thổ cư nông thôn được phân thành các loại như sau:

- Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;

- Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Đất 50 năm chuyển sang đất thổ cư để xây nhà ở có được không?

Căn cứ tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, chỉ có đất ở mới được xây nhà ở. Vậy nên, nếu muốn xây nhà ở trên đất 50 năm thì đất 50 năm cần phải chuyển sang đất thổ cư.

Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, khi chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư thì phải có quyết định cho phép chuyển sang đất thổ cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi được cho phép chuyển từ đất 50 năm sang đất thổ cư thì cá nhân, hộ gia đình có thể xây nhà ở trên đất này.

Hồ sơ chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư bao gồm những gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT có quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất là 1 bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 1 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tác giả: Thạch Thảo