3 trường hợp được bán nhà đất khi sổ đỏ đứng tên người khác, biết kẻo mất tiền oan

1. Nhận thế chấp nhà đất

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên thế chấp sẽ giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (Giấy chứng nhận) cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận.

Lưu ý: Khi thế chấp phải đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản

Căn cứ Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp sau:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

* Phương thức xử lý tài sản thế chấp

Theo khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:

- Bán đấu giá tài sản;

- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

- Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;

- Phương thức khác.

Lưu ý: Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản theo quy định trên thì tài sản sẽ được bán đấu giá.

Như vậy, khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ (đến hạn trả tiền) nhưng bên thế chấp không thực hiện thì bên nhận thế chấp có quyền sang tên (bán đấu giá, tự bán tài sản,…).

2. Đất được mua trước ngày 01/7/2014

Lưu ý: Trường hợp này để chuyển nhượng cho người khác cần phải làm thủ tục để đứng tên mình (thủ tục này cũng không quá phức tạp).

Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất này đã được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng có quyền chuyển nhượng, tặng cho người khác nhưng trước tiên phải thực hiện thủ tục để cấp Giấy chứng nhận mới, cụ thể:

Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì không phải đăng ký sang tên. Để Giấy chứng nhận đứng tên mình thì thực hiện theo thủ tục dưới đây:

* Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới đối với trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận, hồ sơ gồm 01 bộ với các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (giấy viết tay hoặc đánh máy mà có đủ chữ ký của các bên).

3. Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”

Như vậy, nếu tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền chuyển nhượng, tặng cho đất được thừa kế nhưng không được đứng tên Giấy chứng nhận.

Hay nói cách khác, có quyền cầm giữ Giấy chứng nhận đứng tên người để lại di sản và được chuyển nhượng, tặng cho nhưng không được đứng tên trên Giấy chứng nhận đó.

Tác giả: Mộc