Mua bán nhà ở chưa có sổ đỏ cần giấy tờ gì? Người dân cần biết để không mất tiền oan

Theo quy định hiện hành, việc mua bán nhà, đất bắt buộc phải có sổ đỏ vì đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước có thể xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của mỗi người. Nếu đất chưa có sổ đỏ mà vẫn tiến hành giao dịch mua bán thì cần những giấy tờ gì?

Mua, bán nhà ở sẽ cần giấy tờ gì khi chưa có sổ đỏ?

Căn cứ theo Điều 8 thuộc Nghị định 95/2024/NĐ-CP, khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (sổ đỏ), người dân vẫn có thể giao dịch mua hoặc bán khi có các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở thuộc các trường hợp sau:

+ Trường hợp 1: Đối với các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì cần phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

- Trường hợp khi người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở để phục vụ mục đích tái định cư hình thành trong tương lai thì nhà ở này sẽ phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ yêu cầu cần phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của các cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở phục vụ mục đích tái định cư có sẵn thì nhà ở này cần phải có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo các quy định của pháp luật về xây dựng;

- Trường hợp mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì cần phải có giấy tờ chứng minh đã đủ điều kiện được giao dịch theo các quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

+ Trường hợp 2: Đối với giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì cần phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật về đất đai và Giấy phép xây dựng đối với các trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng; hoặc trường hợp không thuộc diện phải cấp Giấy phép xây dựng thì cần phải có giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.

+ Trường hợp 3: Đối với giao dịch mua bán hoặc thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 13 thuộc Luật Nhà ở 2023 thì cần phải có các giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo các quy định tại Điều 63, Điều 69 thuộc Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

+ Trường hợp 4: Đối với giao dịch tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương hay nhà đại đoàn kết thì các tổ chức tặng, cho phải có các giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng cho.

+ Trường hợp 5: Đối với giao dịch thế chấp nhà ở mà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì cần phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được thế chấp, các giấy tờ chứng minh đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo các quy định của pháp luật về xây dựng và các giấy tờ chứng minh nhà ở thế chấp không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đã tiến hành thế chấp hoặc giấy tờ chứng minh đã giải chấp nếu có thế chấp.

+ Trường hợp 6: Trường hợp cho thuê, cho mượn hoặc cho ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 thuộc Điều 13 Luật Nhà ở 2023) thì bên cho thuê, cho mượn, hoặc bên cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở cần phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký vớicác chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của các chủ đầu tư; trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì cần phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Trường hợp 7: Đối với trường hợp thừa kế nhà ở thì cần phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

- Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng, cho thì cần phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở của bên tặng, cho;

- Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua hoặc thuê mua thì phải cần có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua;

- Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì cần phải có Giấy phép xây dựng đối với các trường hợp phải có Giấy phép xây dựng và các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế;

- Nếu thừa kế nhà ở tuân theo quyết định của Tòa án nhân dân thì cần phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân;

- Các giấy tờ chứng minh khác theo quy định pháp luật về thừa kế.

+ Trường hợp 8: Đối với giao dịch bán nhà ở của các tổ chức bị giải thể, phá sản thì phải cần có nghị quyết, quyết định giải thể của các tổ chức đó hoặc văn bản thông báo của các cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể tổ chức hiện đang có sở hữu nhà ở; trường hợp phá sản thì cần phải có quyết định của Tòa án nhân dân tuyên bố về việc đã phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó.

Tác giả: Vũ Thêm