Cách xác định bảng giá đất mới có thể ảnh hưởng đến chi phí làm sổ đỏ
Theo Luật Đất đai 2024, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường kể từ ngày 1/1/2026. Điều này có nghĩa là thay vì được xác định dựa vào khung giá tối thiểu và tối đa như Luật Đất đai 2013, giá đất sẽ được xác định trên giá trị thực tế của đất.
Theo Khoản 1, Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo (theo quy định tại Khoản 3, Điều 159, Luật Đất đai 2024).
Như vậy, để phù hợp với sự biến động giá của thị trường, kể từ năm 2026 trở đi, bảng giá đất sẽ được xây dựng và cập nhật hằng năm.
Để bảm bảo nguyên tắc thị trường, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí (theo quy định tại khoản 2, Điều 159, Luật Đất đai 2024). Theo đó, đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Bảng giá đất mới sẽ tiệm cận giá thị trường hơn do Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, không có giá đất tối thiểu và tối đa của từng loại đất.
Như vậy, chi phí làm sổ đỏ lần đầu có thể tăng lên khi áp dụng bảng giá đất mới. Theo đó, trong chi phí làm sổ đỏ có tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ là những khoản phải nộp tính theo giá đất trong bảng giá đất. Trong đó, tiền sử dụng đất là nhiều nhất.
Khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, các quy đình mới về việc ban hành bảng giá đất sẽ được áp dụng. Lúc này, chi phí làm sổ đỏ có thể bị ảnh hưởng.
Các trường hợp không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 151 Luật Đất đai 2024. Cụ thể như sau:
- Không cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn gồm công trình văn hóa, giải trí công cộng, thể dục thể thao, vui chơi, y tế, giáo dục, nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, chợ, nghĩa trang; công trình công cộng do UBND cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng.
- Không cấp sổ đỏ cho đất được Nhà nước giao để quản lý gồm đất công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn công trình; đất có mặt nước của sông và đất có mặt nước chuyên dùng; quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi; đất để thực hiện dự án đầu tư; đất dùng vào mục đích công cộng; đất chưa giao, chưa cho thuê tại địa phương; đất chưa sử dụng tại các đảo; đất giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
Trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất cũng không được cấp sổ đỏ; trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất nhận khoán không được cấp sổ đỏ; trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp mà có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước ngày 1/2/2015 theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
- Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không được cấp sổ đỏ; trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.
- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.
