Năm 2023-2024: Có được xây nhà ở, xây xưởng kinh doanh trên đất nông nghiệp không?

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân loại như sau:

• Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
• a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• b) Đất trồng cây lâu năm;
• c) Đất rừng sản xuất;
• d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

• e) Đất nuôi trồng thủy sản;
• g) Đất làm muối;
• h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Có được xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp không?

Xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp là trái quy định pháp luật

Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất đai thành đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Trong đó, đất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất… phục vụ cho việc sản xuất nông nghiệp, trồng rừng.

Còn đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở; đất sử dụng để xây trụ sở, cơ quan, công trình sự nghiệp; đất sử dụng với mục đích phục vụ quốc phòng và an ninh; đất kinh doanh sản xuất…

Như vậy, theo quy định nêu trên, công trình, nhà xưởng sẽ được xây dựng trên đất phi nông nghiệp. Việc xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp là trái quy định pháp luật.

Mức phạt xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp

Tùy vào loại đất nông nghiệp cụ thể là đất gì để xác định mức phạt tương ứng căn cứ theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Ví dụ, trường hợp xây nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm, căn cứ Khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP hình thức và mức xử phạt như sau:

Mức phạt trên là mức áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm, nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.

Muốn xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2013: "Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở, đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, cần làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà xưởng, vì nhà xưởng sản xuất không phải là đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014.

Dựa vào quy hoạch khu dân cư và các tiêu chuẩn khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy phép xây dựng. Khi đó bạn sẽ được phép xây dựng nhà xưởng với thiết kế, sơ đồ được cấp phép, phù hợp với quy hoạch khu dân cư, bảo đảm an toàn hành lang bảo vệ kênh.

Thủ tục chuyển đồi mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Theo đó, muốn biết thửa đất nêu trên của gia đình bạn có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không còn phải phụ thuộc vào 2 điều kiện đã nêu ở trên. Trình tự, thủ tục chuyển đồi mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng được thực hiện theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Điểm b Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện đối với trường hợp: "b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày."

Nếu hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng của bạn được cho phép, thì bạn sẽ phải lưu ý một số chi phí sau.

Lệ phí chuyển mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng

Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Theo Khoản c Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất thì: "Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Lệ phí trước bạ: Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ (do UBND Tỉnh, TP trực thuộc TW ban hành) và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (đối với đất là 0,5%)

Tác giả: Thạch Thảo