4 trường hợp có quyền "đòi lại" đất mua bán bằng giấy viết tay người dân cần biết

Hiện nay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực) còn tương đối phổ biến. Đất mua bán bằng giấy viết tay chủ yếu được thực hiện trong trường hợp đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc do các bên không biết quy định phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Theo pháp luật, hiện có bốn trường hợp người bán có quyền “đòi lại” đất mua bán bằng giấy viết tay.

Do một số nguyên nhân, động cơ khác nhau mà bên chuyển nhượng muốn lấy lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho bên nhận chuyển nhượng. Để thực hiện được việc này cần thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu. Đối với giao dịch dân sự vô hiệu hậu quả pháp lý được quy định rõ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.…”.Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan muốn “đòi lại” thì vẫn thực hiện được nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc bên nhận chuyển nhượng trả lại quyền sử dụng đất vì không thể sang tên.

Những trường hợp sau đây có thể đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay:

1. Do không đủ điều kiện chuyển nhượng của bên bán hoặc bên mua

Điều kiện bên chuyển nhượng để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, chỉ cần có một trong các điều kiện trên thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên việc chuyển nhượng vô hiệu (phổ biến nhất là đất không có Giấy chứng nhận).

Trong khi đó, bên mua cũng có điều kiện. Bên chuyển nhượng muốn có quyền nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng. Nói cách khác, phải không thuộc trường hợp “cấm” chuyển nhượng.

Ví dụ: Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

2. Bán đất khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất có quyền “đòi lại” quyền sử dụng đất khi bị thành viên khác bán cho người khác. Trên thực tế đất hộ gia đình nhưng một người (thường là chủ hộ) tự ý chuyển nhượng cho người khác khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất khác diễn ra khá phổ biến.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

Theo đó, nếu chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực mà chuyển nhượng đất hộ gia đình cho người khác thì thành viên khác có quyền lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

3. Vợ/chồng tự ý chuyển nhượng nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng

Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý bằng văn bản.

Trường hợp vợ, chồng tự ý chuyển nhượng thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

4. Khi hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nghĩa là, nếu hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng đó không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Tức là, điều kiện cần việc chuyển nhượng đất có thể tuyên bố không có hiệu lực nếu một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Trường hợp đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã trả ít nhất 2/3 số tiền theo thỏa thuận thì không yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức để lấy lại đất.

Tác giả: Vũ Thêm