Năm 2026: Chỉ duy nhất trường hợp này cho thuê nhà không cần đóng thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp cho thuê nhà không phải nộp thuế TNCN

Theo quy định tại Điều 4, Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 100/2021/TT-BTC), cá nhân cho thuê nhà sẽ được miễn thuế TNCN và thuế giá trị gia tăng (GTGT) trong các trường hợp cụ thể sau:

1. Doanh thu từ cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm

Quy định: Cá nhân hoặc hộ kinh doanh có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, hoặc các tài sản khác (không bao gồm dịch vụ lưu trú) trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống (tương đương trung bình 8,4 triệu đồng/tháng) thì không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT.

Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A cho thuê một căn nhà với giá 5 triệu đồng/tháng, tổng doanh thu trong năm 2023 là 5 triệu x 12 = 60 triệu đồng. Vì doanh thu này dưới ngưỡng 100 triệu đồng/năm, ông A không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT.

Lưu ý:

Doanh thu được tính là tổng số tiền bên thuê trả theo hợp đồng, bao gồm các khoản thu khác (nếu có), nhưng không bao gồm khoản bồi thường hoặc phạt vi phạm hợp đồng.

Cá nhân vẫn có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực và nộp hồ sơ thuế đúng hạn, dù không phải nộp thuế.

2. Trường hợp trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm

Quy định: Nếu bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm, doanh thu để xác định ngưỡng miễn thuế (100 triệu đồng/năm) sẽ được phân bổ theo năm dương lịch. Nếu doanh thu phân bổ cho mỗi năm không vượt quá 100 triệu đồng, cá nhân sẽ được miễn thuế TNCN và thuế GTGT.

Ví dụ: Bà Trần Thị B cho thuê nhà với hợp đồng 3 năm, nhận tiền thuê một lần là 360 triệu đồng (tương đương 120 triệu đồng/năm). Khi phân bổ, doanh thu mỗi năm là 120 triệu đồng, vượt ngưỡng 100 triệu đồng, do đó bà B phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT. Tuy nhiên, nếu hợp đồng chỉ nhận 240 triệu đồng cho 3 năm (80 triệu đồng/năm), bà B sẽ được miễn thuế.

3. Cá nhân đồng sở hữu nhà cho thuê

Quy định: Trong trường hợp nhiều cá nhân đồng sở hữu một tài sản cho thuê, ngưỡng doanh thu 100 triệu đồng/năm được tính cho một người đại diện duy nhất trong năm tính thuế. Nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê vượt 100 triệu đồng/năm, người đại diện phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho toàn bộ doanh thu.

Ví dụ: Anh C và chị D đồng sở hữu một căn nhà và cho thuê với giá 180 triệu đồng/năm. Anh C được chỉ định là người đại diện nộp thuế. Vì doanh thu 180 triệu đồng vượt ngưỡng 100 triệu đồng, anh C phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT cho toàn bộ doanh thu, thay vì chia nhỏ cho từng cá nhân.

4. Dịch vụ lưu trú dài hạn không thuộc diện chịu thuế

Quy định: Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn (như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được coi là cơ sở thường trú) không được tính là hoạt động cho thuê tài sản thông thường. Tuy nhiên, nếu hoạt động này thuộc ngành bất động sản theo quy định của pháp luật, cách tính thuế sẽ khác và cần tham khảo quy định cụ thể.

Ví dụ: Cho thuê căn hộ dài hạn cho sinh viên hoặc công nhân không kèm dịch vụ ăn uống hoặc giải trí có thể không thuộc diện chịu thuế TNCN theo quy định cho thuê tài sản, nhưng cần xác minh rõ với cơ quan thuế.