Thận trọng với những rủi ro khi mua bán nhà đất

Bất động sản nhà đất được coi như một món tài sản to lớn, đặc biệt quan trọng với những người mua bán nhà đất, đầu tư, đặc biệt tích góp an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, lợi dụng tâm lý bỏ lớn tham nhỏ của một bộ phận người mua thiếu kiến thức tại lĩnh vực bất động sản, nhiều chủ đầu tư đã ngang nhiên lừa đảo, kiếm chác từ nhu cầu mua bán bất động sản. Sau đây sẽ là những rủi ro khi mua bán nhà đất thường gặp nhất, người mua cần thận trọng. 

• Sản phẩm nhà đất được rao bán không đúng với hạng mục đã đăng ký với cơ quan nhà nước

Theo Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức),… ”. Tuy nhiên, hiện tại có rất nhiều chủ đầu tư bàn giao sản phẩm kém chất lượng, sai thiết kế, khiến người mua không sử dụng được, bán tháo lỗ vốn hoặc không đáp ứng nhu cầu sử dụng.

• Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đã chào bán

Một số chủ đầu tư chưa được cấp phép xây dựng đã thi công phần nền móng nhằm đẩy nhanh tốc độ bán trước cho khách hàng. Tuy nhiên, hợp đồng giao dịch không có giá trị pháp lý, dẫn đến nhiều trường hợp chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn, dự án đắp chiếu không được tiếp tục thực thi khiến người mua mất trắng.

Ngoài ra, trong một số dự án nhà ở xã hội, yêu cầu chủ nhà sau thời hạn 5 năm mới được bán, chuyển nhượng quyền sở hữu. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn tiến hành giao dịch khiến cho người mua hoãn thời hạn chuyển giao pháp lý, gây khó khăn khi muốn bán cho chủ kế tiếp khi chưa quá thời hạn 5 năm.

• Phân biệt chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp hợp tác đầu tư

Theo kinh nghiệm mua bán nhà đất của nhiều người thì hiện nay, có một số chủ đầu tư dự án bất động sản hợp tác với nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Họ được xem là những chi nhánh phân phối sản phẩm bất động sản. Khi mua nhà, khách hàng cần thận trọng với những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp, trường hợp này người mua khó đạt được những thỏa thuận về quyền lợi và trách nhiệm như cam kết. Đồng thời với những doanh nghiệp hợp tác đầu tư trái phép, mập mờ, rất có khả năng ôm cọc, trốn cọc, chậm trễ đóng cọc, hoàn thiện hồ sơ cho người mua.

• Người đại diện chủ đầu tư ký hợp đồng giao dịch không hợp pháp

Theo quy định bán dự án nhà đất, chủ đầu tư được phép bán 20% dự án, sàn giao dịch bán 80% còn lại. Bất cứ trường hợp nào đại diện cho chủ đầu tư bán nhà đều phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Đây là một trong những rủi ro nhiều khách hàng gặp phải bởi không tìm hiểu kỹ thông tin người bán.

Người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng nội dung giấy ủy quyền nhằm xác định: Bên ủy quyền có hợp pháp không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền có còn hiệu lực… Khi người đại diện chủ đầu tư ký hợp đồng giao dịch không hợp pháp, hợp đồng ký sẽ không có hiệu lực mua bán, chuyển nhượng về sau.

• Diện tích căn hộ không đảm bảo

Tại điểm b, khoản 1 Điều 2 của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD có quy định: Diện tích thông thủy chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ.

Người mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ; trường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch …% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá ...% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao.

• Đánh tráo khái niệm điều kiện bất khả kháng

Có nhiều chủ đầu tư lợi dụng điều khoản bất khả kháng để né tránh trách nhiệm khi bàn giao nhà không đúng thời hạn. Họ đưa tình huống chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ và bị nhà nước thu hồi vào mục điều kiện bất khả kháng khiến người mua nhà vào vòng luẩn quẩn pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi cho mình, người mua nhà cần phải nắm rõ quy định và điều khoản bất khả kháng trong hợp đồng, không để chủ đầu tư mập mờ quyền lợi.

• Hợp đồng đã ghi rõ các khoản phí, thuế,… hay chưa

Nhiều chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước dẫn đến khó khăn trong việc ra được chủ quyền sở hữu bất động sản. Một số hợp đồng mua bán các dự án BĐS tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà người mua cần phải lưu ý.

Để tháo gỡ 8 trường hợp rủi ro đến từ chủ đầu tư kể trên, người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, cung cấp giấy ủy quyền bán (từ chủ đầu tư). Đối với dự án chung cư bắt buộc phải hoàn thành phần móng mới được bán, đối với đất nền phải hoàn thành phần móng và hạ tầng mới được phép chuyển nhượng. Do đó, người mua hãy yêu cầu người bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng.

Đặc biệt, về thuế GTGT, phải yêu cầu CĐT tách giá trị quyền sử dụng đất, thuế GTGT trước khi ký hợp đồng là bao nhiêu. Ngoài ra, bạn có thể tra cứu thông tin về dự án bất động sản nhà đất qua baomuabannhadat.net.

Đây là kênh đăng tin rao vặt mua bán nhà đất miễn phí - hệ thống tiếp thị bất động sản đa kênh hàng đầu Việt Nam, bạn có thể tra cứu giá bán, quyền lợi pháp lý từ các dự án tương tự hoặc từ các sàn giao dịch bán sản phẩm tương tự.

Tác giả: M