Từ 1/1/2026: 3 nhóm đối tượng cần chuẩn bị chi phí "khủng" khi làm sổ đỏ, không nên bỏ qua

Theo Luật Đất đai 2024, kể từ ngày 1/1/2026, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất mới dựa trên giá trị thực tế, thay vì dựa vào khung giá tối thiểu – tối đa như quy định trước đây trong Luật Đất đai 2013. Khung giá đất – cơ sở xây dựng bảng giá trước đây – sẽ chính thức bị bãi bỏ.

Khoản 1, Điều 257 nêu rõ, bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Sau thời điểm này, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất mới để công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bảng giá đất cũng sẽ được cập nhật, điều chỉnh hàng năm để phù hợp với biến động thực tế trên thị trường (Khoản 3, Điều 159).

Bảng giá đất mới sẽ được xác định chi tiết theo từng khu vực, từng vị trí. Ở những nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá sẽ được tính đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn (Khoản 2, Điều 159).

Việc áp dụng phương pháp mới giúp bảng giá đất sát với giá thị trường, minh bạch hơn trong việc tính toán các nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ lần đầu – vốn dựa trên bảng giá đất – có thể tăng mạnh.

Cụ thể, 3 nhóm đối tượng được dự báo chịu tác động rõ rệt khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 là:

Xin cấp sổ đỏ lần đầu

Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu, người dân phải nộp các khoản tiền dựa trên bảng giá đất, bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và chi phí thẩm định hồ sơ. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy diện tích và vị trí.

Với bảng giá đất mới gần sát giá thực tế, chi phí xin cấp sổ đỏ sau ngày 1/1/2026 sẽ cao hơn nhiều so với hiện tại. Người dân đang có kế hoạch làm thủ tục cần đặc biệt lưu ý để tránh phát sinh chi phí đột biến.

Xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở

Một trong những nhóm bị ảnh hưởng mạnh từ bảng giá đất mới là những người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính dựa trên giá đất tại bảng giá do UBND cấp tỉnh công bố. Cụ thể, tiền sử dụng đất = diện tích đất × đơn giá đất ở mới. Nếu đất chuyển đổi có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao không thu tiền hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp, thì khoản tiền phải nộp sẽ được tính dựa trên giá đất nông nghiệp hiện hành và giá đất ở sau khi chuyển đổi.

Với bảng giá đất mới từ năm 2026 sát với giá thị trường, người dân sẽ phải chi trả tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể so với hiện nay.

Đất thuộc diện “quy hoạch treo”

Đất nằm trong khu vực “quy hoạch treo” từ lâu đã gây nhiều bức xúc vì người dân không thể thực hiện các quyền cơ bản như xin giấy phép xây dựng, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay xin cấp sổ đỏ lần đầu. Trong thời gian bị “treo”, giá đất theo bảng giá Nhà nước vẫn ở mức thấp, nhưng người dân lại không thể làm thủ tục liên quan.

Đáng chú ý, nếu thời điểm gỡ quy hoạch trùng với thời gian bảng giá đất mới có hiệu lực, người dân sẽ chịu thiệt kép: vừa bị hạn chế quyền sử dụng đất nhiều năm, vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo mức giá mới – thường cao hơn nhiều lần so với bảng giá cũ. Đây là nhóm đối tượng dễ bị tác động trực tiếp từ chính sách mới.