Chuyển đất vườn sang đất thổ cư: Tốn bao nhiêu tiền?

Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư ngày càng phổ biến, đặc biệt tại các khu vực ven đô và ngoại thành. Việc chuyển đổi này giúp người dân có thể xây dựng nhà ở hợp pháp, tăng giá trị bất động sản và thuận lợi trong giao dịch. Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình vẫn còn lúng túng về những khoản phí, lệ phí phải nộp khi thực hiện thủ tục. Dưới đây là tổng hợp chi tiết các khoản chi phí theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Tiền sử dụng đất – khoản chi lớn nhất

Tiền sử dụng đất là khoản bắt buộc đầu tiên khi chuyển từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở. Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển mục đích khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mức thu tiền sử dụng đất được tính dựa trên:

• Giá đất ở tại vị trí thửa đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
• Diện tích đất được phép chuyển đổi.
• Chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển đổi.
• Khoản tiền này thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong quá trình chuyển đổi, bởi giá đất ở thường cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp.

2. Lệ phí trước bạ – thủ tục bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu

Ngoài tiền sử dụng đất, người dân còn phải nộp lệ phí trước bạ. Đây là khoản thu áp dụng khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, công thức tính lệ phí trước bạ được quy định như sau:

• Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x diện tích đất chuyển đổi) x 0,5%

Như vậy, số tiền phải nộp phụ thuộc vào bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực tiếp ban hành và diện tích thực tế chuyển mục đích.

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người dân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Nếu phải cấp mới, chủ sử dụng đất sẽ nộp thêm lệ phí cấp sổ.

Mức lệ phí này do từng địa phương quy định, nhưng theo thực tế áp dụng hiện nay, đa số tỉnh, thành phố thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp. Đây là khoản chi phí nhỏ, không đáng kể so với tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

4. Phí thẩm định hồ sơ – tùy từng địa phương

Một khoản chi phí khác có thể phát sinh là phí thẩm định hồ sơ. Căn cứ điểm i, khoản 1, Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, đây là khoản thu khi cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, thẩm định điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, có hai lưu ý quan trọng:

Không phải tỉnh, thành phố nào cũng thu phí thẩm định hồ sơ.

Nếu có thu thì mức thu sẽ khác nhau, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Vì vậy, người dân cần liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện để biết chính xác mức phí tại địa phương mình.

5. Vì sao cần nắm rõ các khoản phí trước khi chuyển đổi?

Việc tính toán trước chi phí giúp người dân chuẩn bị tài chính đầy đủ, tránh tình trạng hồ sơ bị treo hoặc chậm tiến độ do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, việc hiểu rõ quy định cũng hạn chế rủi ro phát sinh, nhất là trong các giao dịch mua bán, sang nhượng đất sau này.

Ngoài ra, nếu nắm được nguyên tắc tính tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, hộ gia đình có thể ước lượng được chi phí chuyển đổi, từ đó cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

6. Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục chuyển đất vườn sang đất thổ cư

Kiểm tra quy hoạch: Không phải thửa đất nào cũng được phép chuyển đổi. Người dân cần tra cứu quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi nộp hồ sơ.

• Hồ sơ cần chuẩn bị: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân và các tài liệu liên quan.
• Thời gian giải quyết: Thông thường từ 15–30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Liên hệ cơ quan chức năng: Người dân nên làm thủ tục trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để tránh qua trung gian, hạn chế chi phí phát sinh.