Kể từ 1/1/2026: 3 đối tượng sẽ phải mất rất nhiều tiền khi làm Sổ Đỏ, cần đặc biệt chú ý

Tại sao cần làm Sổ Đỏ ngay trong năm 2025?

Hiện nay, trên thực tế thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 02 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Tuy nhiên từ 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm. Bảng giá đất tới đây sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn (Căn cứ: Điều 159 Luật Đất đai 2024)

Theo đó, từ ngày 01/01/2026, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng một Bảng giá đất mới và thực hiện điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm thay vì định kì điều chỉnh 05 năm/lần như hiện nay.

Điều này sẽ khiến Bảng giá đất mới tiệm cận hơn so với với giá thị trường, dẫn đến khả năng giá đất từ 01/01/2026 sẽ tăng rất nhiều so với Bảng giá đất hiện hành.

Mà hiện nay, trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất gồm:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất (nếu có);

- Lệ phí trước bạ.

Mà tiền sử dụng đất là một trong những khoản chi phí chiếm phần lớn và quan trọng khi làm Sổ đỏ, thường lên đến hàng vài trăm triệu đồng.

Do vậy, với việc đưa ra các phương pháp định giá một cách cụ thể, đồng thời ban hành Bảng giá đất hằng năm để điều chỉnh giá tiệm cận với giá thị trường chắc chắn phần nào sẽ khiến tiền sử dụng đất tăng trong thời gian tới.

Mà tiền sử dụng đất tăng chắc chắn cũng sẽ khiến chi phí làm Sổ lần đầu đội lên đáng kể từ 01/01/2026.

Nói tóm lại: Người dân nên làm Sổ lần đầu sớm trước 2026 để tránh việc tăng đáng kể những khoản liên quan trực tiếp đến chi phí làm Sổ có ảnh hưởng bởi Bảng giá đất như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác.

Hiện nay, tại TP.HCM, bảng giá đất mới đã tăng trung bình 50% - 100% khiến số tiền sử dụng đất phải nộp gần như tăng gấp đôi.

Ví dụ: Một thửa đất tại quận 9 (nay là TP Thủ Đức) trước đây có giá đất ở là 20 triệu đồng/m2, nay tăng lên 40 triệu đồng/m2 đã khiến tiền sử dụng đất phải nộp tăng đến 2 - 3 lần so với trước kia.

3 đối tượng sẽ phải chi nhiều tiền khi làm sổ đỏ từ 2026

Người dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở

Một trong những trường hợp đầu tiên bị tác động mạnh là những người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được tính dựa trên giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố.

Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích được tính bằng diện tích đất nhân với đơn giá đất ở mới. Nếu đất chuyển đổi có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp, thì mức tiền phải nộp sẽ căn cứ vào giá đất nông nghiệp hiện hành và giá đất ở sau khi chuyển đổi.

Với việc bảng giá đất từ năm 2026 tiệm cận hơn với giá thị trường, người dân chắc chắn sẽ phải chi trả mức tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể so với hiện nay.

Người sở hữu đất thuộc diện “quy hoạch treo”

Đất nằm trong khu vực "quy hoạch treo" từ lâu đã gây nhiều bức xúc khi người dân không thể thực hiện các quyền cơ bản như xin giấy phép xây dựng, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hay xin cấp sổ đỏ lần đầu. Trong thời gian đất bị "treo", giá đất tại bảng giá Nhà nước vẫn ở mức thấp, nhưng người dân không thể làm thủ tục liên quan.

Đáng chú ý, nếu thời điểm được gỡ quy hoạch trùng với thời gian bảng giá đất mới có hiệu lực thì người dân sẽ chịu thiệt hại kép. Họ vừa mất cơ hội thực hiện quyền sử dụng đất suốt nhiều năm, lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất với mức giá mới - thường cao hơn gấp nhiều lần so với bảng giá cũ. Đây là nhóm đối tượng rất dễ bị ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách mới.

Người xin cấp sổ đỏ lần đầu

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cũng là một thủ tục yêu cầu người dân nộp một khoản tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất. Các khoản phải nộp bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và các chi phí thẩm định hồ sơ.

Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy theo diện tích và khu vực. Với việc giá đất trong bảng mới được điều chỉnh để gần hơn với giá thực tế giao dịch trên thị trường, người xin cấp sổ đỏ sau ngày 1.1.2026 có thể sẽ phải trả chi phí cao hơn rất nhiều so với thời điểm hiện nay. Những ai đang có kế hoạch làm thủ tục cấp sổ đỏ cần đặc biệt lưu ý để tránh phát sinh chi phí đột biến.