Kể từ bây giờ: Người dân muốn tách thửa đất nông nghiệp cần lưu ý điều này

Việc tách thửa đất nông nghiệp là nhu cầu thực tế của nhiều hộ gia đình tại Việt Nam hiện nay, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế, hoặc phân chia tài sản ngày càng tăng. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, người dân cần đặc biệt lưu ý đến điều kiện mới về diện tích và cách xử lý khi không đủ diện tích tối thiểu tách thửa.

Tách thửa đất nông nghiệp: Không còn đơn giản như trước

Theo Điều 222 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn tách thửa đất nông nghiệp phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) – hoặc tại một số địa phương, chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ.
• Thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
• Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực.
• Đảm bảo điều kiện diện tích tối thiểu và chiều cạnh tối thiểu theo quy định của địa phương.

Điểm đáng chú ý là ngoài các quy định chung nói trên, người dân còn phải đối chiếu kỹ lưỡng với quy định cụ thể về diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương, vì mỗi tỉnh thành có mức giới hạn khác nhau tùy vào tình hình quy hoạch và quỹ đất.

Không có quy định chung về diện tích tối thiểu

Không ít người dân thắc mắc: “Tách thửa đất nông nghiệp diện tích bao nhiêu là đủ?”

Trên thực tế, pháp luật không đưa ra một con số diện tích tối thiểu cụ thể áp dụng toàn quốc. Thay vào đó, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 giao toàn quyền cho UBND cấp tỉnh quy định mức diện tích tối thiểu được phép tách thửa, tùy theo điều kiện sử dụng đất tại địa phương.

Do đó, để tách thửa hợp lệ, người dân cần tra cứu kỹ quyết định của UBND tỉnh nơi có đất, xem diện tích thửa đất mình đang sở hữu có đạt mức tối thiểu hay không. Nếu không đủ, việc tách thửa sẽ không được chấp nhận nếu không có giải pháp bổ sung phù hợp.

Không đủ diện tích tách thửa: Vẫn có cách để xử lý

Một tình huống thường gặp là người dân có thửa đất nông nghiệp không đáp ứng được diện tích tối thiểu, dẫn đến bị từ chối tách thửa. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã có giải pháp cụ thể cho tình huống này.

Cụ thể, theo điểm a khoản 2 Điều 220, nếu thửa đất sau khi tách không đủ diện tích tối thiểu, người sử dụng đất có thể thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề để đáp ứng điều kiện.

Nói cách khác, nếu bạn muốn tách một phần đất ra khỏi thửa chính nhưng diện tích phần tách ra nhỏ hơn quy định, thì bắt buộc phải gộp phần đất đó với một thửa khác liền kề, có thể là đất của người thân hoặc mua thêm từ hàng xóm. Sau đó, thửa đất mới (đã được hợp thửa) sẽ đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc không nắm rõ điều kiện diện tích tối thiểu hay quên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại địa phương dễ khiến người dân lâm vào thế bị động, mất thời gian và chi phí đi lại, hoàn thiện hồ sơ.

Luật sư Nguyễn Minh Hoàng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cảnh báo: “Không ít trường hợp người dân chuyển nhượng phần đất nông nghiệp nhỏ mà không biết rằng diện tích đó không đủ điều kiện tách thửa, dẫn đến giao dịch không thể sang tên được. Người mua – người bán đều thiệt hại, chưa kể rơi vào tranh chấp kéo dài.”

Những lưu ý khi có ý định tách thửa đất nông nghiệp:

• Kiểm tra tính pháp lý của thửa đất: đất có sổ đỏ chưa, còn thời hạn sử dụng không, có vướng quy hoạch hay tranh chấp không?
• Tìm hiểu rõ diện tích tối thiểu được tách theo quyết định hiện hành của UBND tỉnh hoặc sở Tài nguyên – Môi trường nơi có đất.
• Trong trường hợp không đủ diện tích, nên xem xét khả năng hợp thửa với thửa đất liền kề (có thể là đất của người thân hoặc mua thêm).
• Lưu hồ sơ pháp lý đầy đủ trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, hoặc phân chia tài sản.