Mua bán nhà đất không có Sổ đỏ, người dân phải làm gì để không mất tiền oan?

Có nên mua nhà không có sổ đỏ?

Rủi ro khi có tranh chấp

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.

Khó xác minh nguồn gốc tài sản

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Có thể bị tháo dỡ, không bồi thường khi thu hồi

Tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Khó bán lại

Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu ở trên mà còn khó tìm kiếm được khách hàng và thường bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo.

Rủi ro về mặt thực tiễn

Dưới góc độ thực tiễn, việc mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Thứ hai, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Thứ ba, do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Làm sao để tránh rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ?

Để hạn chế rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ, người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, trong đó ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán và các khoản bồi thường khi người bán không thực hiện cam kết.

Cần ghi rõ rằng đất hiện tại chưa có sổ đỏ và sau khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, người bán phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mua. Ngoài hợp đồng đặt cọc, người mua nên yêu cầu người bán cung cấp giấy ủy quyền quản lý, định đoạt, sử dụng đất để đảm bảo sự chủ động trong việc làm thủ tục liên quan đến sổ đỏ.

Bên cạnh đó người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất để xác định liệu đất có bị chiếm, tranh chấp hay nằm trong quy hoạch không. Có thể yêu cầu cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi đất nằm để xác minh thông tin.

Việc tìm hiểu kỹ thông tin của mảnh đất và người bán là rất quan trọng để tránh gánh chịu những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ.

Khi ký kết hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ, người mua cần yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ liên quan đến đất. Đồng thời, nếu đất là tài sản chung của hai vợ chồng người bán thì việc mua bán đất cần có sự tham gia của cả 2 người.

Nếu không am hiểu về các điều khoản hợp đồng, người mua nên tìm đến luật sư để được tư vấn, hỗ trợ về pháp lý.

Tác giả: Mộc