Năm 2023 mua bán nhà đất: 4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng, là những ai?

Sổ đỏ - quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao với người dân, chính vì vậy khi mua bán, cho tặng người dân cần nắm vững luật để không bị kẻ gian lợi dụng mất tiền oan. Theo quy định của Luật đất đai thì có những trường hợp dưới đây không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng người dân nên nắm lấy.

Hiện nay, Luật đất đai ngoài việc quy định cụ thể điều kiện sang tên sổ đỏ, sổ hồng cũng như thủ tục tiến hành sang tên thì bên cạnh đó cũng nêu rõ các trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng. Vậy đó là những trường hợp nào?

1. Điều kiện để có thể sang tên sổ đỏ, sổ hồng:

Căn cứ tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp nếu muốn thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất đai để sang tên trên sổ đỏ, sổ hồng cần những điều kiện sau:

Thứ nhất, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Thứ hai, đất đảm bảo không có tranh chấp xảy ra.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không mang ra để kê biên bảo đảm thi hành án.

Thứ tư, đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp đất sử dụng có thời hạn.

2. Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng mới nhất:

2.1. Các trường hợp theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013:

Hiện nay, theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013, có bốn trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng bao gồm:

– Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Trường hợp đất là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân thì tổ chức kinh tế sẽ không được nhận chuyển nhượng. Trường hợp ngoại lệ nếu như thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

– Trường hợp cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là đất trồng lúa.

– Trường hợp đất trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, cá nhân, hộ gia đình sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp nếu không có sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2.2. Các trường hợp khác không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng nếu không đủ điều kiện:

Ngoài những trường hợp được quy định theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013, thực tế hiện nay đối với những trường hợp sau đây khi không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng, tặng cho cũng không thể sang tên sổ đỏ, sổ hồng. Cụ thể là:

– Đất không có sổ đỏ, sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đât).

– Đất đang trong diện tranh chấp chưa được giải quyết.

– Đối với trường hợp đất có thời hạn sử dụng đất, đất hết hạn chưa thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất.

– Đất đang nằm trong diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Ví dụ: đất đang bị kê biên phát mại, đấu giá thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho chủ nợ theo bản án của Tòa án.

3. Các trường hợp sang tên sổ đỏ, sổ hồng có điều kiện:

Căn cứ tại Điều 192 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tiến hành sang tên sổ đỏ, sổ hồng phải đáp ứng các điều kiện bao gồm:

– Cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó khi chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu.

– Đối với trường hợp đất trong khu rừng phòng hộ, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

– Đối với đối tượng cá nhân, hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho đất đai phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Về mặt thời gian: sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.

+ Phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận cá nhân, hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

4. Thủ tục tiến hành sang tên sổ đỏ, sổ hồng khi đáp ứng đủ điều kiện sang tên:

Bước 1: Tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

Các cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (Sổ đỏ, sổ hồng).

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của hai bên.

– Sổ hộ khẩu.

– Các tài liệu, chứng từ chứng minh tài sản chung, tài sản riêng bao gồm: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; Giấy xác nhận tình trạng độc thân; Văn bản cam kết tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng.

– Trường hợp ủy quyền cần có giấy ủy quyền.

Bước 2: Thực hiện công chứng:

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính:

Bước 4: Tiến hành sang tên sổ đỏ, sổ hồng:

Trước hết, hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ, sổ hồng bao gồm giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu.

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Sau đó, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Nếu cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu có thể nộp hồ sơ tại Ủy bân nhân dân cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Bước 5: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Cá nhân, hộ gia đình thực hiệ nghĩa vụ nộp thuế theo thông báo của Chi cục thuế.

Cuối cùng, xác nhận đăng lý biến động đất đai trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng); tiến hành cập nhật, chỉnh lý trong hồ sơ địa chính.

Thực hiện trao trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người yêu cầu hoặc gửi lại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu như cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

5. Thời hạn sang tên sổ đỏ, sổ hồng:

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, được hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời hạn sang tên sổ đỏ, sổ hồng đảm bảo không được quá 30 ngày, tính từ thời điểm có biến động.

Với trường hợp sang tên sổ đỏ, sổ hồng khi khai nhận thừa kế là quyền sử dụng đất cũng không được quá 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, các cá nhân, hộ gia đình phải tiến hành sang tên sổ đỏ, sổ hồng trong 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất, nếu không sẽ chịu chế tài xử lý. Theo đó, hành vi chậm sang tên sổ đỏ, sổ hồng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể như sau:

– Chậm sang tên sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn: phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 3 triệu đồng.

– Chậm sang tên sổ đỏ, sổ hồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn: phạt tiền từ 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng.

Ngoài ra, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Lưu ý: mức phạt trên là áp dụng đối với vùng nông thôn. Tại đô thị mức xử phạt sẽ cao gấp đôi.

6. Chi phí sang tên sổ đỏ là bao nhiêu?

Căn cứ Thông tư 111/2013/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP; Thông tư 85/2019/TT-TBC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định.

Trong đó, thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng. Còn phí thẩm định hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.

Tác giả: Vũ Ngọc