Sổ đỏ đồng sở hữu: Mua bán hoặc thế chấp vay ngân hàng cần những thủ tục gì?

Điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu:

Trước khi hiểu được điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu thì tác giả sẽ giới thiệu cho các bạn hiểu về khái niệm đồng sở hữu là gì?

Đồng sở hữu được hiểu là quyền sở hữu đối với một tài sản thuộc về nhiều người. Những người này có cùng quyền lợi được hưởng từ tài sản có chung quyền sở hữu với nhau.

Theo đó, điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu được quy định tại Điều 218 Bộ luật dân sự như sau:

– Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Thông thường mỗi một tài sản nếu có sự sở hữu của đồng tác giả thì sẽ chia tỷ lệ theo số số vốn góp vào và sự thỏa thuận ban đầu của các bên đối với tài sản.

– Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Việc thỏa thuận được lập thành văn bản và có chứng thực chữ ký của các bên tại cơ quan có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng.

– Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại nếu có xảy ra thiệt hại, gây tổn thất cho chủ sở hữu chung còn lại. Hết thời hạn 03 tháng thì chủ sở hữu chung còn lại sẽ không có quyền ưu cầu Tòa án giải quyết.

– Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

– Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

– Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật dân sư, cụ thể:

+ Tài sản vô chủ là tài sản mà chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Người đã phát hiện, người đang quản lý tài sản vô chủ là động sản thì có quyền sở hữu tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác; nếu tài sản là bất động sản thì thuộc về Nhà nước.

+ Người phát hiện tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu phải thông báo hoặc giao nộp cho Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công an cấp xã nơi gần nhất để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại.

Việc giao nộp phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ họ, tên, địa chỉ của người giao nộp, người nhận, tình trạng, số lượng, khối lượng tài sản giao nộp.

Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công an cấp xã đã nhận tài sản phải thông báo cho người phát hiện về kết quả xác định chủ sở hữu.

Sau 01 năm, kể từ ngày thông báo công khai mà không xác định được ai là chủ sở hữu tài sản là động sản thì quyền sở hữu đối với động sản đó thuộc về người phát hiện tài sản.

Sau 05 năm, kể từ ngày thông báo công khai mà không xác định được ai là chủ sở hữu tài sản là bất động sản thì bất động sản đó thuộc về Nhà nước; người phát hiện được hưởng một khoản tiền thưởng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đối với tài sản là nhà ở thuộc quyền sở hữu chung thì Điều 126 của Luật nhà ở cũng quy định việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo phân chia tài sản quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu khác có quyền mua lại phần tài sản được bán với quyền ưu tiên, nếu các đồng sở hữu không mua thì lúc này nhà ở đó được bán cho người khác.

Như vậy, để có thể bán được tài sản đồng sở hữu thì phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu này. Việc đồng ý phải được lập bằng văn bản có chữ ký của các bên và được chứng thực chữ ký để đảm bảo giá trị pháp lý. Trường hợp có đồng sở hữu không đồng ý bán thì có quyền bán cho người khác nhưng phải đảm bảo quyền ưu tiên của các đồng sở hữu khác.

Đất đồng sở hữu có vay ngân hàng được không?

Nhằm mục đích để có thể đảm bảo cho việc hoàn trả một khoản vay nào đó khi đi vay một số tiền từ phía tổ chức tín dụng; giai đoạn hiện nay phía ngân hàng thông thường sẽ yêu cầu các chủ thể giao kết thêm một hợp đồng nhằm mục đích để có thể bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Chúng ta nhận thấy, trên thực tế cũng có rất nhiều cách trong giai đoạn hiện nay để có thể nhằm mục đích đảm bảo với ngân hàng rằng bản thân mình có thể cam kết trả nợ cụ thể như các biện pháp sau đây: Cầm cố tài sản; đặt cọc; ký quỹ; bảo lãnh và có rất nhiều các biện pháp cụ thể khác, nhưng trên thực tế, ta nhận thấy, phổ biến hơn hết là thế chấp tài sản; (ở đây cụ thể là thế chấp đất đai). Cho nên người ta thường sẽ hay dùng đất để đi vay thế chấp tại các ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 có nội dung cụ thể như sau:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp; cùng nhau tạo lập nên; và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản; động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; trừ trường hợp luật có quy định khác.

Tác giả: Vũ Ngọc