6 trường hợp sổ đỏ không được sang tên, không thể thế chấp ngân hàng, người dân nên biết tránh thiệt thòi

Theo Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai được ban hành vào năm 2013 quy định rất rõ những trường hợp không được thực hiện sang tên sổ đỏ.

Điều kiện được sang tên sổ đỏ

Để được sang tên sổ đỏ, cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.

Trường hợp 1: Đất không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trường hợp 3: Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, còn có 4 trường hợp dưới đây không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng

Trường hợp thứ nhất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trường hợp thứ hai: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp thứ ba: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Trường hợp thứ tư: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

6 trường hợp sổ đỏ không được thế chấp ngân hàng

1. Không đủ điều kiện để thế chấp

Theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận;

Trừ trường hợp nhận thừa kế (khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013) và trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai 2013).

- Đất không có tranh chấp;

- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Như vậy, nếu muốn thế chấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì phải đồng thời đáp ứng đủ cả đủ cả 04 điều kiện trên, chỉ cần thiếu 01 trong 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được thế chấp sổ đỏ.

2. Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất

Theo điểm b khoản 1 Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”

Như vậy, người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Tuy nhiên, trong trường hợp hết thời hạn quản lý di sản nhưng không có người thực hiện khai nhận di sản thì Tòa án ra quyết định giao di sản cho người quản lý. Khi đó, người quản lý di sản có thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất. (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015)

3. Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”

Trong đó, theo khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm việc thế chấp tài sản.

Như vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

4. Thế chấp sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

- Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, khi thế chấp trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp. Nếu người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

5. Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Căn cứ tại khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai 2013, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong đó, căn cứ tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

- Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay;

- Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay;

- Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay;

- Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp sổ đỏ.

6. Đất của cơ sở tôn giáo, công đồng dân cư

Tại khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013 quy định: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối với đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì cũng không được thế chấp.

Tác giả: Min Min