Có nên mua nhà đất không có sổ đỏ không?

Trên thực tế, những ngôi nhà hay mảnh đất chưa có sổ đỏ sẽ có giá thành mềm hơn rất nhiều so với mảnh đất khác cùng vị trí. Tuy nhiên, nếu xuống tiền mua những mảnh đất này sẽ là một quyết định rất mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn người dân cần phải cân nhắc.

Rủi ro khi có tranh chấp

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Nếu có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu mà theo Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.

Có thể bị tháo dỡ, không bồi thường khi thu hồi

Nhiều mảnh đất không có sổ đổ sẽ không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Khó bán lại

Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu ở trên mà còn khó tìm kiếm được khách hàng, thường bị ép giá và bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo.

Khó xác minh nguồn gốc tài sản

Đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Cụ thể như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Gặp nhiều bất lợi về mặt thực tiễn

Dưới góc độ thực tiễn, việc mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn một số hạn chế, rủi ro sau:

Đầu tiên, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Hơn nữa, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Ngoài ra, do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Biện pháp hạn chế rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ

Để hạn chế rủi ro, người mua nhà không có sổ đỏ cần thực hiện những việc sau:

- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không?

- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

- Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

- Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

- Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

- Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

Tác giả: Vũ Thêm