Từ nay trở đi, những ai chưa có Sổ đỏ cần nắm 5 quy định mới sau: Số 2 rất quan trọng

Tăng chi phí khi làm Sổ đỏ lần đầu

Từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trên cả nước sẽ ban hành Bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường chứ không căn cứ vào Khung giá đất như hiện nay. Điều này sẽ kéo theo chi phí làm Sổ đỏ có thể tăng rất nhiều.

Trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất (nếu có);

- Lệ phí trước bạ.

Cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước 1/7/2014

Đây là một trong những quy định nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân. Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 đáp ứng các điều kiện sau sẽ được cấp Sổ đỏ:

- Sử dụng đất ổn định trước 01/7/2014;

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền;

- Nay được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận không có tranh chấp.

So với quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, Luật mới đã kéo dài mốc thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ thêm 10 năm, từ 01/7/2004 thành 01/7/2014.

Những trường hợp đất vi phạm vẫn được cấp Sổ đỏ

Cũng theo Luật Đất đai 2024, cụ thể ở Điều 139 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vi phạm nếu thuộc các trường hợp sau vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ:

Trường hợp 1:

- Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ; hoặc

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng; hoặc

- Lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác

Nay có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác.

Trường hợp 2:

- Đang sử dụng sử dụng diện tích đất lấn, chiếm có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thuộc nơi không có Ban Quản lý rừng.

- Đang sử dụng sử dụng diện tích đất lấn, chiếm có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp làm nhà ở trước 01/7/2014 và không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng.

Trường hợp 3:

Đất lấn, chiếm không thuộc 02 trường hợp trên đang được sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, lâu năm,… do tự khai hoang mà đất đó không có tranh chấp.

Từ 2025, đất do xã giao sau 2014 sẽ được cấp Sổ đỏ

Khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 đề cập, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/1/2025 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đáp ứng các điều kiện sau theo quy định Khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ:

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Người sử dụng đất không được cấp Sổ đỏ trong các trường hợp quy định tại Điều 151 Luật Đất đai 2024:

1- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

2- Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

3- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

4- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

5- Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

6- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

7- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Bên cạnh đó Luật mới còn quy định các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Sổ hồng như: Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Sổ đỏ/không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ…

Sổ đỏ, Sổ hồng là gì?

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất"

Như vậy, Sổ đỏ, Sổ hồng là từ mà người dân thường sử dụng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất căn cứ vào màu sắc của Giấy chứng nhận.

Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầuTheo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu trực tiếp

Bước 1. Nộp hồ sơ

Căn cứ Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi quy định nơi nộp hồ sơ như sau:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ

- Nếu hồ sơ đủ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận.

- Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

Bước 3: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).

Nếu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.

- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;

Bước 4: Người có nhu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:

- Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

- Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 5. Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Tác giả: Vũ Ngọc