Từ năm 2025 thay đổi điều kiện sang tên sổ đỏ: Mua bán nhà đất cần chú ý tránh mất tiền oan

Thủ tục sang tên Sổ đỏ phải thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất. Việc chuyển nhượng, tặng cho nhà đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Từ ngày 1.1.2025, điều kiện sang tên sổ đỏ sẽ có sự thay đổi, người dân cần hết sức chú ý.

Thế nào là sang tên sổ đỏ, sổ hồng?

Sang tên sổ đỏ, sổ hồng là cách người dân gọi đối với thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều kiện sang tên sổ đỏ, sổ hồng từ 1.1.2025

+ Điều kiện đối với bên chuyển nhượng, tặng cho

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được sang tên sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Thứ nhất, có sổ đỏ, sổ hồng trừ trường hợp: thừa kế quyền sử dụng đất; chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp sổ đỏ, sổ hồng nhưng chưa được cấp sổ thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

- Thứ hai, đất không có tranh chấp/tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định, phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực.

- Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự.

- Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

- Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm điều kiện quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ không được chuyển nhượng so với Luật đất đai hiện hành.

+ Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định 3 trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thứ nhất, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Thứ hai, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

- Thứ ba, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024

Như vậy, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới về trường hợp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất so với luật hiện hành. Cụ thể:

+ Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp/doanh nghiệp được mua đất trồng lúa

Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Theo đó, từ ngày 01/01/2025, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Lưu ý:

- Doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được trực tiếp mua nhà, đất

Luật Đất đai năm 2024 phân định cụ thể quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như cá nhân trong nước (khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024).

Trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất.

Đồng nghĩa với việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được trực tiếp mua nhà, đất như công dân Việt Nam ở trong nước thay vì bị hạn chế một số quyền như hiện nay.

Tác giả: Vũ Thêm