Theo quy định, việc xây dựng không phép, trái phép là hành vi vi phạm pháp luật bị xử phạt và phá dỡ. Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ, pháp luật quy định một số trường hợp xây dựng không phép, trái phép nhưng không bị phá dỡ.
Những trường phải phá dỡ công trình xây dựng
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020) việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:
- Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm;
- Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Những trường phải phá dỡ công trình xây dựng
- Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014;
- Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;
- Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;
- Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.
Những trường hợp xây dựng không phép, trái phép nhưng không bị phá dỡ
Căn cứ khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, những trường hợp xây dựng không phép, trái phép được cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì không bị tháo dỡ gồm:
+ Hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng;
+ Xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng;
+ Xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Những hành vi xây dựng trái quy định trên đều phải có đặc điểm:
- Xảy ra sau ngày 04/01/2008 mà đã kết thúc trước ngày 15/01/2018
- Không vi phạm chỉ giới xây dựng
- Không gây ảnh hưởng các công trình lân cận
- Không có tranh chấp
- Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp
- Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Lưu ý:
- Trong những trường hợp được phép tồn tại ở trên thì không có trường hợp nào là sử dụng đất sai mục đích.
- Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính thì còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được theo quy định.
Số lợi bất hợp pháp phải nộp với công trình xây dựng không phép, trái phép
Số lợi bất hợp pháp mà cá nhân, tổ chức có hành vi quy định phải nộp được xác định theo Khoản 3 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
- Trường hợp xây dựng công trình nhằm mục đích kinh doanh: số lợi bất hợp pháp là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với đơn giá 1m2 theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;
Những trường hợp xây dựng không phép, trái phép nhưng không bị phá dỡ
- Trường hợp xây dựng công trình không nhằm mục đích kinh doanh: số lợi bất hợp pháp là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với chi phí 1m2 sàn xây dựng theo dự toán được duyệt nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;
- Trường hợp không có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký hoặc dự toán được duyệt: số lợi bất hợp pháp được xác định là tổng m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;
- Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính áp dụng suất vốn đầu tư tại thời điểm ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và chịu trách nhiệm xác định số lợi bất hợp pháp phải nộp theo quy định trên.
Tuy vậy, không áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo tỷ lệ giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.
