Mua bán nhà không có Sổ đỏ, Sổ hồng cần chú ý những điều gì để không gặp rủi ro

Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng

Không có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cũng tương tự như sổ đỏ, sổ hồng là tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Mọi người thường gọi là sổ hồng vì dựa trên màu sắc của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (thị trấn, nội thành, nội thị xã) do Bộ Xây dựng ban hành.

Sổ hồng cũng là một thuật ngữ pháp lý không được công nhận theo quy định của pháp luật.

Sự khác nhau giữa sổ đỏ và sổ hồng

Cơ quan ban hành và thời gian cấp sổ

Sổ hồng: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” được cấp bởi Bộ xây dựng trước ngày 10/8/2005, đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng” và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009.

Sổ đỏ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Đối tượng sử dụng

Đối tượng sử dụng của sổ hồng và sổ đỏ có sự khác biệt nhất định.

Đối với sổ đỏ thì sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng đất và là công cụ bảo vệ quyền hạn, lợi ích của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Đối với sổ hồng lại được sở hữu bởi chủ nhà, đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư.

Khu vực được cấp sổ

Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng) có khu vực cấp sổ là đô thị.

Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có khu vực cấp ngoài đô thị

Loại đất được cấp sổ

Loại đất được cấp sổ giữa sổ hồng và sổ đỏ cũng có sự khác biệt lớn. Sổ hồng sẽ được cấp cho đất ở đô thị, còn sổ đỏ được cấp cho loại đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và khu làm muối.

Sổ đỏ hay sổ hồng có giá trị pháp lý cao hơn?

Giá trị pháp lý

Sổ hồng và sổ đỏ đều có giá trị pháp lý thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, "sổ" chỉ là "giấy" ghi nhận quyền gắn liền với đất đai còn bản thân sổ thì không có giá trị độc lập.

Giá trị thực tế

Giá trị của những tài sản như thửa đất, nhà ở,... quy định giá trị thực tế của sổ đỏ và sổ hồng.

Nghị định 88/2009/NĐ-CP đã quy định thống nhất hai loại giấy nêu trên thành một loại giấy chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Tại Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định là loại giấy cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Trường hợp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009 khi vẫn còn giá trị pháp lý thì sẽ không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu có nhu cầu được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong khi đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 thì vẫn sẽ được đổi.

Như vậy, dựa vào những quy định và phân tích như trên thì có sự so sánh, phân biệt giữa sổ đỏ và sổ hồng cụ thể như sau:

Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Muốn mua bán nhà ở phải có Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.

(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Riêng điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều này còn quy định giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội cho cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội theo quy định khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

Nhận thừa kế nhà ở;

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, muốn mua bán nhà ở thì nhà ở đó phải có Sổ đỏ, Sổ hồng trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng - mua bán loại nhà này về bản chất đó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nói cách khác đó là việc người mua thế chỗ người bán để mua nhà của chủ đầu tư).

Nói cách khác, nếu các bên mua bán nhà ở nhưng không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì việc mua bán này không có hiệu lực.

Cách mua bán nhà chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng

* Đối với nhà chung cư

Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp chung cư chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:

(1) Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

- Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

(2) Hình thức mua bán

Căn cứ khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.

* Đối với nhà mặt đất

Hiện nay rất nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng xong nhà ở nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất dẫn đến trường hợp đất có sổ nhưng nhà gắn liền với thửa đất đó không có sổ.

Điều đó đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì chỉ có đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà không đủ điều kiện.

Do đó, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên chỉ công chứng phần đất, riêng nhà ở không đưa vào hợp đồng.

Nếu người mua muốn an toàn về mặt pháp lý khi bỏ tiền mua nhà nhưng không có sổ nên đề nghị người có nhà đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành mua bán.

So với đất thì điều kiện, thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đơn giản hơn rất nhiều.

Theo quy định cần thực hiện theo 02 giai đoạn với các bước khác nhau, cụ thể:

(1) Đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Bước 4: Trả kết quả.

(2) Mua bán nhà ở

Sau khi nhà được đăng ký vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Đặt cọc (nếu có)

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên

Bước 4: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Xử lý và trả kết quả.

Ngoài ra, nếu trường hợp hai bên không thể thực hiện theo đúng quy trình trên khi mua bán nhà ở cần có người làm chứng, giấy biên nhận tiền,… nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu có xảy ra tranh chấp (người bán đòi nhà).

Những rủi ro có thể gặp phải nếu mua bán nhà đất không có sổ đỏ

Mua đất không có sổ đỏ với một số trường hợp thì có thể hợp thức hóa và được làm thủ tục để cấp sổ đỏ tuy nhiên cũng có một số trường hợp thì người mua phải chịu một số rủi ro cụ thể là:

Một là, đất bạn mua sẽ không được cấp sổ đỏ nếu như phần diện tích đất này nằm ngoài khu vực đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Hai là, do đất không phù hợp với tiêu chuẩn quy hoạch nên không thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thành đất ở được điều này đồng nghĩa với việc bạn sẽ không làm được sổ đỏ cho phần đất mình mua.

Ba là, việc mua bán đất không có sổ đỏ chủ yếu được thực hiện thông qua giấy viết tay có người làm chứng ký tên, tuy nhiên loại giấy tờ này không có giá trị pháp lý do vậy dễ gây tranh chấp, kiện tụng có khả năng hợp đồng mua bán này sẽ bị vô hiệu.

Ngoài ra nếu như bạn không tìm hiểu kỹ rất dễ mua phải đất đang bị tranh chấp, đất nằm trong diện thu hồi, đất lấn chiếm… điều này tiềm ẩn nguy cơ bạn sẽ bị mất trắng phần đất đã mua chỉ vì không có sổ.

Bốn là, theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu như đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà tự ý chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho… có thể bị phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng.

Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chưa bao giờ là thực sự an toàn, do vậy bạn cần hết sức cân nhắc và lưu ý kỹ những chia sẻ phía trên khi làm thủ tục mua bán nhà đất để việc mua bán được thuận lợi và đúng pháp luật.

Mua đất không sổ đỏ, làm gì để hạn chế rủi ro?

Để hạn chế rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ, người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, trong đó ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán và các khoản bồi thường khi người bán không thực hiện cam kết.

Cần ghi rõ rằng đất hiện tại chưa có sổ đỏ và sau khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, người bán phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mua. Ngoài hợp đồng đặt cọc, người mua nên yêu cầu người bán cung cấp giấy ủy quyền quản lý, định đoạt, sử dụng đất để đảm bảo sự chủ động trong việc làm thủ tục liên quan đến sổ đỏ.

Bên cạnh đó người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất để xác định liệu đất có bị chiếm, tranh chấp hay nằm trong quy hoạch không. Có thể yêu cầu cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi đất nằm để xác minh thông tin.

Việc tìm hiểu kỹ thông tin của mảnh đất và người bán là rất quan trọng để tránh gánh chịu những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ.

Khi ký kết hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ, người mua cần yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ liên quan đến đất. Đồng thời, nếu đất là tài sản chung của hai vợ chồng người bán thì việc mua bán đất cần có sự tham gia của cả 2 người.

Nếu không am hiểu về các điều khoản hợp đồng, người mua nên tìm đến luật sư để được tư vấn, hỗ trợ về pháp lý.

Tác giả: Vũ Ngọc