Theo Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai được ban hành vào năm 2013 quy định rất rõ những trường hợp không được thực hiện sang tên sổ đỏ.
Điều kiện được sang tên sổ đỏ
Để được sang tên sổ đỏ, cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 1: Đất không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trường hợp 3: Trong thời hạn sử dụng đất.
4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng
Trường hợp thứ nhất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp thứ hai: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp thứ ba: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp thứ tư: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trường hợp nào được miễn phí?
Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ – đăng ký biến động đất đai gồm:
- Nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ những người có quan hệ huyết thống;
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc nhận di sản thừa kế theo pháp luật;
- Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng;
- Có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
- Trường hợp người có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ mảnh đất đang có. Như vậy, nếu chuyển nhượng một phần thì sẽ không thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân cũng như lệ phí trước bạ liên quan tới nhà đất;
- Thỏa thuận phân chia tài sản chung của đồng sở hữu hoặc thỏa thuận phân chi tài sản chung của vợ chồng.
Nhằm tránh trường hợp mất những khoản tiền không đáng mất trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khách hàng cũng cần xem xét và tìm hiểu các quy định liên quan hoặc tham khảo ý kiến tư vấn của chuyên gia.
Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ
Để hoàn tất việc sang tên, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).
* Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
* Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên
| Khoản tiền phải nộp | Người khai, nộp khi chuyển nhượng | Người khai, nộp khi tặng cho | Thời hạn kê khai |
| Thuế thu nhập cá nhân | Người bán | Người nhận tặng cho | - Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. - Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên). |
| Lệ phí trước bạ | Người mua | - Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên). | |
| Phí thẩm định hồ sơ | Người mua | ||
| Lưu ý: - Các bên được phép thỏa thuận về người nộp. - Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí. | |||
* Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
