Từ ngày 1/7/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, trong đó quy định rõ các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, sang tên sổ đỏ. Đáng chú ý, luật mới xác định ba trường hợp cụ thể mà dù đã ký hợp đồng mua bán, tặng cho, thậm chí đã công chứng đầy đủ nhưng vẫn không thể thực hiện sang tên quyền sử dụng đất. Nắm rõ các quy định này sẽ giúp người dân phòng tránh những rắc rối pháp lý trong giao dịch nhà đất.
1. Thửa đất chưa có giấy chứng nhận hoặc đang có tranh chấp
Một trong những điều kiện bắt buộc để thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai là thửa đất đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ thì dù hai bên đã đạt được thỏa thuận mua bán hay tặng cho, việc sang tên sẽ không được cơ quan nhà nước chấp nhận.
Bên cạnh đó, nếu thửa đất đang có tranh chấp, kể cả là tranh chấp ranh giới, quyền sử dụng hay quyền thừa kế mà chưa được giải quyết dứt điểm, việc sang tên cũng bị tạm dừng. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ không xử lý hồ sơ sang tên nếu phát hiện tranh chấp đang tồn tại, cho dù hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Việc giao dịch nhà đất trong khi chưa có giấy chứng nhận hoặc đang có tranh chấp không chỉ khiến hồ sơ bị từ chối mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, có thể dẫn đến mất tiền, mất đất, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên liên quan.
2. Thửa đất đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Theo quy định pháp luật, đất đai bị kê biên để thi hành án hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của tòa án sẽ không được phép chuyển nhượng, tặng cho hay thực hiện bất kỳ quyền nào khác cho đến khi biện pháp đó được gỡ bỏ.
Kê biên là biện pháp ngăn chặn nhằm bảo đảm thi hành án dân sự, trong đó tài sản của người phải thi hành án, bao gồm cả quyền sử dụng đất, bị phong tỏa, không được chuyển nhượng hoặc thay đổi hiện trạng. Tương tự, nếu một thửa đất đang trong thời gian bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phục vụ quá trình xét xử, thì mọi giao dịch liên quan đến tài sản đó đều bị đình chỉ.
Nhiều trường hợp, người mua không tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, chỉ căn cứ vào thông tin bên bán cung cấp nên sau khi công chứng hợp đồng vẫn không thể hoàn tất việc sang tên. Do đó, kiểm tra kỹ thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất tại cơ quan đăng ký đất đai là bước quan trọng trước khi giao dịch.
3. Bên nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện theo quy định pháp luật
Luật Đất đai 2024 quy định rõ, không phải ai cũng có thể nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Có những trường hợp mà bản thân bên nhận không đủ điều kiện theo quy định thì giao dịch cũng không thể được thực hiện, dù bên chuyển nhượng hoàn toàn hợp pháp.
Cụ thể, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Cá nhân không sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ hoặc đặc dụng cũng không được nhận đất tại khu vực này, kể cả đất ở hay đất sản xuất.
Ngoài ra, một số tổ chức như cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài cũng bị hạn chế quyền nhận chuyển nhượng đất đai, tùy vào mục đích sử dụng và loại đất. Trường hợp bên nhận thuộc các đối tượng bị hạn chế mà vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch sẽ không được công nhận, không thể đăng ký sang tên.
Việc không nắm rõ điều kiện của người nhận chuyển nhượng dễ dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu, ảnh hưởng đến quyền lợi của cả hai bên và kéo theo tranh chấp pháp lý không đáng có.
