Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/7/2025, người dân đang sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp nhưng đủ điều kiện theo luật sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, người làm sổ đỏ bắt buộc phải hoàn thành 4 khoản phí quan trọng, nếu thiếu một trong số đó, hồ sơ sẽ không được giải quyết.
1. Lệ phí trước bạ – Khoản nộp đầu tiên bắt buộc
Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở là 0,5%.
Công thức tính:
Lệ phí trước bạ = Giá đất tính theo bảng giá của UBND tỉnh × 0,5%
Giá đất để tính lệ phí được xác định dựa trên Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Ví dụ, nếu thửa đất của bạn có giá 1 tỷ đồng theo bảng giá, thì lệ phí trước bạ phải nộp là 5 triệu đồng.
Lệ phí trước bạ là căn cứ pháp lý bắt buộc, xác nhận người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi được cấp sổ đỏ.
2. Phí thẩm định hồ sơ – Do địa phương quy định
Phí thẩm định hồ sơ được thu để cơ quan có thẩm quyền kiểm tra tính pháp lý, hiện trạng và điều kiện cấp sổ đỏ. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC và Thông tư 106/2021/TT-BTC, mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, nên có thể khác nhau giữa các địa phương.
Một số tỉnh, thành phố miễn phí thẩm định cho người dân làm sổ đỏ lần đầu, nhưng phần lớn vẫn thu theo quy mô và tính chất của hồ sơ. Thông thường, mức phí dao động từ 100.000 đồng đến vài trăm nghìn đồng, tùy diện tích và loại đất.
3. Lệ phí cấp sổ đỏ – Tùy theo quy định từng tỉnh
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu bắt buộc để cơ quan nhà nước in, cấp và quản lý hồ sơ sổ đỏ. Khoản phí này được quy định tại Khoản 5, Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC.
Mức thu cụ thể do HĐND tỉnh quyết định. Thông thường, lệ phí cấp sổ đỏ dao động từ 25.000 – 100.000 đồng đối với hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TP.HCM, mức thu có thể cao hơn do chi phí quản lý đất đai phức tạp hơn.
4. Tiền sử dụng đất – Khoản chi lớn nhất khi làm sổ đỏ đất không giấy tờ
Đây là khoản nghĩa vụ tài chính quan trọng nhất mà người dân phải nộp khi xin cấp sổ đỏ cho đất chưa có giấy tờ.
Theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn mới trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP, “đất không có giấy tờ” là trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, không có hợp đồng, quyết định giao đất, hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp.
Khoản tiền sử dụng đất phải nộp được xác định dựa trên các yếu tố:
- Loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại...)
- Vị trí, diện tích và thời điểm sử dụng
- Hệ số điều chỉnh giá đất do tỉnh quy định từng năm
Thông thường, người dân có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp và thuộc diện được công nhận theo chính sách của địa phương.
Thủ tục làm sổ đỏ đất không giấy tờ (cấp lần đầu)
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu gồm 6 bước:
Bước 1. Nộp hồ sơ:Người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa thuộc UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh nơi có đất. Hồ sơ bao gồm đơn đăng ký, bản vẽ thửa đất, chứng minh nhân dân và giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định.
Bước 2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:Nếu hồ sơ thiếu, cơ quan tiếp nhận sẽ hướng dẫn bổ sung. Khi hồ sơ hợp lệ, người dân được cấp phiếu hẹn trả kết quả.
Bước 3. Xác nhận hiện trạng sử dụng đất:UBND cấp xã tiến hành xác minh thực tế, xác nhận có tranh chấp hay không, đất có thuộc quy hoạch hay không.
Bước 4. Đo đạc, trích đo địa chính:Nếu thửa đất chưa có bản đồ địa chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đo đạc. Chi phí đo đạc do người sử dụng đất chi trả.
Bước 5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính:Người dân nộp 4 khoản phí gồm: lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ và tiền sử dụng đất.Sau khi nộp, cần giữ lại biên lai và hóa đơn để xuất trình khi nhận kết quả.
Bước 6. Nhận kết quả:Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân sẽ được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 1/7/2025, thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu không quá 17 ngày làm việc.
