Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết, Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ những trường hợp không được thực hiện sang tên sổ đỏ năm 2023.
Sang tên sổ đỏ năm 2023
Sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
Sang tên sổ đỏ được thực hiện khi người có quyền sử dụng đất tiến hành chuyển nhượng; hay tặng cho, thừa kế.
Điều kiện để có thể sang tên sổ đỏ, sổ hồng:
Căn cứ tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp nếu muốn thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất đai để sang tên trên sổ đỏ, sổ hồng cần những điều kiện sau:
Thứ nhất, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Thứ hai, đất đảm bảo không có tranh chấp xảy ra.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không mang ra để kê biên bảo đảm thi hành án.
Thứ tư, đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp đất sử dụng có thời hạn.
4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ năm 2023
Khi người sử dụng đất là người bán hoặc người tặng cho đã đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 nhưng người mua, người nhận tặng cho thuộc đối tượng không được phép mua, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì không sang tên được sổ đỏ. Hay nói cách khác đây là những trường hợp bị cấm sang tên.
Trường hợp không được sang tên sổ đỏ năm 2023 đã được quy định rất cụ thể tại điều 191 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thứ tư: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, nếu người mua, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thuộc một trong bốn trường hợp trên thì không được phép sang tên Sổ đỏ dù người bán, người tặng cho có đủ kiện.
Các trường hợp khác không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng nếu không đủ điều kiện:
Ngoài những trường hợp được quy định theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013, thực tế hiện nay đối với những trường hợp sau đây khi không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng, tặng cho cũng không thể sang tên sổ đỏ, sổ hồng. Cụ thể là:
– Đất không có sổ đỏ, sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đât).
– Đất đang trong diện tranh chấp chưa được giải quyết.
– Đối với trường hợp đất có thời hạn sử dụng đất, đất hết hạn chưa thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất.
– Đất đang nằm trong diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Ví dụ: đất đang bị kê biên phát mại, đấu giá thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho chủ nợ theo bản án của Tòa án.
Các trường hợp sang tên sổ đỏ, sổ hồng có điều kiện:
Căn cứ tại Điều 192 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tiến hành sang tên sổ đỏ, sổ hồng phải đáp ứng các điều kiện bao gồm:
– Cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó khi chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu.
– Đối với trường hợp đất trong khu rừng phòng hộ, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Đối với đối tượng cá nhân, hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho đất đai phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Về mặt thời gian: sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.
+ Phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận cá nhân, hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
