Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi quan trọng liên quan đến việc mua bán đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Người dân cần nắm rõ các mốc thời gian và quy định chi tiết để tránh rủi ro pháp lý khi giao dịch.
1. Giao dịch mua đất không sổ đỏ từ ngày 1/8/2024 trở đi
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, dồn điền đổi thửa đất nông nghiệp, hoặc tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư).
Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
Đất không bị kê biên để thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Đất còn thời hạn sử dụng theo quy định.
Như vậy, kể từ ngày 1/8/2024, mọi giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ sẽ vô hiệu, tức không được pháp luật công nhận.
2. Trường hợp mua đất không có sổ đỏ trước ngày 1/8/2024
Với các giao dịch trước thời điểm này, người mua vẫn có thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Cụ thể, các trường hợp mua đất bằng giấy viết tay, có chữ ký các bên nhưng chưa được cấp sổ đỏ, vẫn có thể làm thủ tục đăng ký đất đai và cấp sổ đỏ lần đầu mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng không được yêu cầu nộp hợp đồng công chứng, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.
3. Hồ sơ cấp sổ đỏ cho người mua đất không có Giấy chứng nhận
heo Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người dân cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
-
Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 15);
-
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137, 148 và 149 Luật Đất đai 2024;
-
Sơ đồ nhà hoặc công trình xây dựng (nếu có);
-
Giấy tờ liên quan đến thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất (nếu có);
-
Giấy tờ về giao đất, thanh lý, hóa giá hoặc phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất theo pháp luật;
-
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ chứng minh được miễn, giảm thuế đất (nếu có);
-
Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình;
-
Bản trích đo bản đồ địa chính thửa đất hoặc hồ sơ thiết kế công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định.
Đáng chú ý, người mua đất bằng giấy viết tay hoặc văn bản có chữ ký của cả bên mua và bên bán vẫn có thể làm thủ tục cấp sổ đỏ, miễn là có đủ căn cứ chứng minh việc chuyển nhượng thực tế và thửa đất không vi phạm quy hoạch, không nằm trong diện tranh chấp.
Đối với nhà hoặc công trình xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ, nếu thuộc diện phải xin phép xây dựng, người dân cần bổ sung giấy xác nhận từ cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện (cấp trước ngày 1/7/2025) để xác nhận công trình đủ điều kiện tồn tại theo quy định, không bị xử lý hoặc cưỡng chế tháo dỡ.
Tóm lại, từ 1/8/2024, việc mua bán đất không có sổ đỏ sẽ không còn giá trị pháp lý. Tuy nhiên, những giao dịch trước thời điểm này vẫn có thể hợp thức hóa nếu người mua hoàn thiện hồ sơ theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Người dân nên chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để được công nhận quyền sử dụng hợp pháp, tránh tranh chấp hoặc mất quyền lợi về sau.
