Trường hợp 1: Con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất
Đây là trường hợp phổ biến nhất mà khi con ra ở riêng sẽ có quyền yêu cầu tách thửa ngay cả khi cha, mẹ hoặc thành viên hộ gia đình sử dụng đất khác không đồng ý. Mặc dù vậy việc xác định khi nào là thành viên hộ gia đình sử dụng đất trên thực tế trong nhiều trường hợp rất phức tạp.
Khi con ra ở riêng có quyền yêu cầu cha mẹ chia đất không? Đây là trường hợp phổ biến nhất mà khi con ra ở riêng sẽ có quyền yêu cầu tách thửa ngay cả khi cha, mẹ hoặc thành viên hộ gia đình sử dụng đất khác không đồng ý.
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi cấp cho hộ gia đình sẽ ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”. Giấy chứng nhận này được cấp khi có đủ điều kiện sau:
Điều kiện 1: Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (mẹ nuôi, cha nuôi với con nuôi,…).
Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều kiện 3: Các thành viên có quyền sử dụng đất chung. Hình thức có chung quyền sử dụng đất trên thực tế khá đa dạng như cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có chung quyền sử dụng đất hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…
Có thể thấy, từ ngày 01/7/2014 đến nay Luật Đất đai 2013 đã giải thích rõ thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thì Luật này đã nêu rõ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình.
Tuy nhiên, trước ngày 01/7/2014 thì pháp luật đất đai không quy định thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” cho dù trên thực tế vẫn cấp Giấy chứng nhận “Hộ ông”, “Hộ bà”.
Trước ngày 01/7/2014 có những thời điểm rất nhiều trường hợp được cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình dù thời điểm cấp sổ không đủ 03 điều kiện trên. Từ đó, dẫn đến việc xác định một thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác hay không sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”.
Có thể thấy về nguyên tắc để biết một người có phải là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất hay không sẽ căn cứ vào các trường hợp ở trên. Từ đó, có thể kết luận như sau:
- Đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Ngoài ra, trong một số trường hợp không chứng minh được việc có chung quyền sử dụng đất sẽ xác định theo Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình và có đủ điều kiện 1 và 2 ở trên.
Khi con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất thì có quyền yêu cầu tách thửa đối với phần quyền sử dụng đất của mình, ngay cả khi cha, mẹ hoặc thành viên hộ gia đình sử dụng đất khác không đồng ý (nếu phản đối khó thực hiện hơn).
Trường hợp 2: Con cùng cha, mẹ góp tiền mua chung đất
Quyền thừa kế và chia đất
Việc con góp tiền cùng cha, mẹ để nhận chuyển nhượng chung quyền sử dụng đất không phổ biến nhưng vẫn xảy ra.
Phương thức con có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ trong trường hợp này có điểm chung với trường hợp 1. Tuy nhiên, điểm khác biệt giữa trường hợp con cùng cha, mẹ góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận không ghi “hộ gia đình”.
Bản chất của trường hợp này giống việc nhiều người cùng góp tiền để nhận chuyển nhượng chung. Khi đó, con và cha, mẹ đã xác lập “sở hữu” theo phần đối với thửa đất nhận chuyển nhượng.
Con góp tiền với cha mẹ để nhận chuyển nhượng chung quyền sử dụng đất sẽ có quyền yêu cầu tách thửa tương ứng với phần tiền đã góp.
