Điều kiện để đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ
Điều 137 Luật Đất đai 2024 giải thích về khái niệm đất không đất không có giấy tờ là đất không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng như giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp; Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ chuyển nhượng, mua bán đất được UBND xã xác nhận; Đất bị thất lạc bản gốc giấy tờ và cơ quan nhà nước cũng không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này; Đất sử dụng ổn định của hộ gia đình, cá nhân mà thiếu giấy tờ...
Để được cấp sổ đỏ (tên chính xác theo quy định tại Luật Đất đai 2024 là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), các trường hợp đất không giấy tờ phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Theo đó, đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014. Đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp đã sử dụng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014. Điều kiện là hộ gia đình, cá nhân có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Trường hợp này được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp. Điều kiện là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Đất này sẽ được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.
Đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ khi đáp ứng một số điều kiện cụ thể.
Các khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ cho đất không giấy tờ
* Lệ phí trước bạ
Khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, người dân sẽ phải nộp một khoản phí gọi là lệ phí trước bạ. Mức lệ phí này được tính dựa vào giá trị đất theo quy định của nhà nước. Công thức tính như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%
Trong đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai được dùng làm căn cứ để xác định giá tính lệ phí trước bạ.
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC và Thông tư 106/2021/TT-BTC).
Hiện nay, một số địa phương miễn phí thẩm định hồ sơ khi cấp sổ đỏ lần đầu.
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh/thành phố quyết định (khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC). Do đó, mức thu cụ thể sẽ có sự khác biệt giữa các tỉnh, thành phố.
* Tiền sử dụng đất
- Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất
Khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980:
Không vi phạm pháp luật về đất đai;
Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền
Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993
Không vi phạm pháp luật về đất đai;
Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền
Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp mà đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Không vi phạm pháp luật về đất đai;
Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp;
Đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn;
Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
(Theo khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024)
Trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất
04 trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai (đất không lấn, chiếm…); không thuộc trường hợp đất giao trái thẩm quyền. Các trường hợp đó là:
- Với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 18/12/1980 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai.
(Theo Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất)
