Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều cải cách quan trọng, giúp người dân thuận lợi hơn khi chuyển đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất thổ cư. Một điểm mới nổi bật là từ năm 2025, hộ gia đình và cá nhân chỉ cần chứng minh thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, thay vì phải đáp ứng thêm các yêu cầu về thời điểm sử dụng đất như trước đây.
Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng bao gồm:
Chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư.
Chuyển mục đích trong cùng một thửa đất có nhiều loại đất xen kẽ.
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
Điều kiện chủ yếu là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã phê duyệt, nghĩa là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc thửa có cả đất ở và đất nông nghiệp vẫn có thể xin chuyển mục đích.
Từ 1/8/2024, cơ sở duy nhất để xem xét chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch sử dụng đất cấp xã, thay vì dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện như trước đây. Quy hoạch cấp xã có tầm nhìn dài hạn (10 năm, định hướng 20 năm), ổn định hơn và giúp người dân dự đoán tốt hơn việc sử dụng đất.
Về chi phí, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp:
Tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy vị trí và diện tích).
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.
Từ 1/1/2026, khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường chính thức áp dụng, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích dự kiến sẽ tăng đáng kể. Như vậy, thủ tục sẽ dễ hơn nhưng chi phí cao hơn.
Hiện nay, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:
Nếu đất trước khi chuyển là đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền hoặc có nguồn gốc hợp pháp từ đất Nhà nước giao không thu tiền:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích = Diện tích đất × Giá đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
Với công thức này, khi bảng giá đất từ năm 2026 tiệm cận giá thị trường, khoản tiền phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ tăng đáng kể so với giai đoạn trước.
