Đối với căn hộ
Những căn hộ thuộc chung cư cũ sẽ được gồi thường, tái định cư theo quy định của pháp luật nên mọi người cần nắm rõ để hiểu về quyền lợi của mình. Cụ thể điều 28 của Nghị định 982024/NĐ-CP đã quy định:
Điểm lưu ý thứ nhất: Việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của nhà chung cư cũ được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện như sau:
- Đối với các căn hộ tại tầng 1, thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số K từ 1 - 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.
- UBND cấp tỉnh xác định hệ số K áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số K để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.
Nghị định 98 đã quy định về bồi thường cho căn hộ chung cư cũ
- Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt, thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh.
- Giá bán phần diện tích trên được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án. Giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận.
- Đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên, thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số K từ 1 - 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
- Căn cứ hệ số K quy định tại điểm này, UBND tỉnh xác định hệ số K áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số K để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư…
Điểm lưu ý thứ 2: Trường hợp theo phương án bồi thường, tái định cư do các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số K quy định như trên, thì chủ sở hữu phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Nếu sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua, thuê mua phần diện tích chênh lệch, thì không được bố trí căn hộ tái định cư. Chủ đầu tư được thanh toán tiền cho chủ sở hữu đối với toàn bộ giá trị căn hộ này theo giá quy định… và chủ đầu tư được bán căn hộ tái định cư theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác.
Trường hợp các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số K quy định nêu trên, thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Điểm lưu ý thứ ba: Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì các bên thống nhất việc bố trí tái định cư tại địa điểm đó…
Điểm lưu ý thứ tư: trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư, thì được bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư. Việc nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện thì được bố trí mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định.
Điểm lưu ý thứ 5: Đối với căn hộ chung cư đang là tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng, thì việc xử lý căn hộ tái định cư sau khi xây dựng lại, hoặc việc xử lý khoản tiền được bồi thường được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Đối với diện tích khác không phải căn hộ
Điều 29, nghị định 98/2024/ND-CP cũng nêu rõ về việc bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư, cụ thể:
Thứ nhất: Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án vẫn tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu phần diện tích này được bố trí lại diện tích này theo quy hoạch được duyệt; việc bồi thường phần diện tích này được thực hiện theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng cũ.
Thứ hai: Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án không tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở đó. Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định như đối với tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở thuộc tài sản công quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định này.
