Theo đó, từ ngày 1/1/2026, các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương sẽ bắt đầu ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, khung giá đất đã bị bãi bỏ. Thay vì công bố định kỳ 5 năm một lần vào ngày 1/1 của năm đầu chu kỳ như trước đây theo Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và công bố Bảng giá đất hằng năm vào ngày 1/1 để phù hợp với nguyên tắc thị trường. Nếu cần điều chỉnh, sửa đổi hoặc bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ hỗ trợ UBND trong việc xây dựng, điều chỉnh và bổ sung Bảng giá đất. Trong quá trình này, UBND cấp tỉnh có thể thuê tổ chức tư vấn định giá đất để thực hiện các công việc liên quan.
Như vậy, kể từ 1/1/2026, các địa phương sẽ áp dụng Bảng giá đất mới, được cập nhật và điều chỉnh hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất hiện hành sẽ chỉ còn hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025.
Đặc biệt, Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí, đảm bảo nguyên tắc thị trường, đồng thời có thể xác định đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất (khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024).
Trước đây, Bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần, dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất (khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013), chỉ được điều chỉnh khi Chính phủ thay đổi khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường biến động. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, vì vậy Bảng giá đất mới sẽ được xác định dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, không còn phụ thuộc vào giá tối thiểu, tối đa từng loại đất như trước.
Điều này đồng nghĩa với việc chi phí làm Sổ đỏ có thể tăng mạnh từ năm 2026. Lý do là trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có những khoản phụ thuộc vào giá đất được xác định trên Bảng giá đất, bao gồm:
-
Tiền sử dụng đất;
-
Tiền thuê đất (nếu có);
-
Lệ phí trước bạ.
Trong đó, tiền sử dụng đất thường là khoản lớn nhất (một số trường hợp được miễn). Khi Bảng giá đất mới được áp dụng, cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ đều sẽ tăng theo.
Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo người dân nên hoàn tất thủ tục cấp Sổ đỏ trước năm 2026 để tránh mức chi phí tăng cao khi Bảng giá đất mới có hiệu lực.
Theo Khoản 2, Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất được căn cứ vào các thông tin sau:
-
Mục đích sử dụng đất;
-
Thời hạn sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức hoặc đất nông nghiệp nhận chuyển quyền không tính thời hạn sử dụng);
-
Thông tin đầu vào để định giá theo các phương pháp định giá đất: giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;
-
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
-
Quy định pháp luật hiện hành có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Như vậy, Bảng giá đất mới không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản chi phí liên quan đến Sổ đỏ mà còn được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố, khiến chi phí đăng ký Sổ đỏ có thể tăng đáng kể từ năm 2026.
