Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đất không có giấy tờ (đất do khai hoang, đất lấn, chiếm, được giao không đúng thẩm quyền).
Cấp Giấy chứng nhận khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ đứng tên mình)
Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…
Ngoài ra, tại Khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã bổ sung quy định: “Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 theo quy định trên đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác
Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sau:
+ Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế).
+ Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
+ Không có tranh chấp.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Lưu ý: Khi được cấp Giấy chứng nhận nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
Cấp Giấy chứng nhận khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
– Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất vi phạm như lấn, chiếm có thể được cấp Giấy chứng nhận.
Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu
* Các bước thực hiện:
Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định nơi nộp hồ sơ như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ
– Nếu hồ sơ đủ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận.
– Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:
– Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
– Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.
* Thời gian giải quyết
Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết được quy định như sau:
– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
Chi phí làm Sổ đỏ mới nhất
– Người có yêu cầu phải nộp một số khoản tiền gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), phí thẩm định hồ sơ.
1. Tiền sử dụng đất
Không phải tất cả các trường hợp khi được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Lệ phí trước bạ
Theo Điều 5 và Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị địn 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.
Ví dụ: Ông Nguyễn Minh T, có thửa đất ở 100m2, giá đất ở chỗ có thửa đất của ông T là 02 triệu đồng/m2, khi được cấp Giấy chứng nhận ông T phải nộp lệ phí trước bạ là:
Lệ phí trước bạ = (02 triệu đồng x 100m2) x 0.5% = 01 triệu đồng
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:
“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật”
Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định nên có một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ không phải nộp phí khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Ngoài ra, người dân có thể phải nộp thêm tiền đo đạc.
