Việc mua bán nhà đất không chỉ là giao dịch tài sản lớn mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi pháp lý lâu dài. Vì vậy, trước khi xuống tiền mua bất kỳ bất động sản nào, người dân cần nắm rõ 5 quy định quan trọng dưới đây để tránh rủi ro.
1. Những trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng đất
Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các đối tượng bị hạn chế quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo khoản 8 Điều 45, một số trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng bao gồm:
Doanh nghiệp không được nhận đất rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng từ cá nhân, trừ phi đất đó đã được chuyển đổi mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch;
Người không cư trú tại khu vực rừng đặc dụng hoặc rừng phòng hộ sẽ không được mua, tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực này;
Các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức tôn giáo không thuộc diện được nhận chuyển nhượng nếu pháp luật chưa cho phép.
Điều này đồng nghĩa với việc từ năm 2024, việc mua bán đất tại các khu vực nhạy cảm sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm bảo vệ môi trường và đảm bảo an ninh đất đai.
2. Điều kiện bắt buộc để mua bán nhà đất hợp pháp
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà đất chỉ được phép giao dịch khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Về quyền sử dụng đất:
- Đất không đang có tranh chấp;
- Có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), ngoại trừ các trường hợp đặc biệt như thừa kế, tặng cho Nhà nước;
- Không bị kê biên để thi hành án;
- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất theo quy định;
- Không bị áp dụng biện pháp ngăn chặn khẩn cấp tạm thời.
Về nhà ở:
- Có giấy tờ sở hữu hợp pháp;
- Không vướng tranh chấp hoặc khiếu kiện;
- Không bị kê biên hoặc nằm trong diện giải tỏa, thu hồi;
- Với nhà ở có thời hạn, vẫn còn trong thời hạn sở hữu;
Không thuộc trường hợp đang bị cơ quan chức năng ra quyết định tháo dỡ hoặc cưỡng chế.
3. Kiểm tra quy hoạch, thế chấp và tranh chấp
Nhiều người mua nhà đất rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” vì không kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch hoặc thế chấp. Dù pháp luật cho phép mua đất đang thế chấp nếu được đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp, nhưng phần lớn người dân không mặn mà với loại tài sản này.
Để kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất, người dân có thể thực hiện theo các cách sau:
- Đến trực tiếp UBND cấp huyện hoặc xã để hỏi thông tin quy hoạch;
- Truy cập website của UBND địa phương để tra cứu bản đồ quy hoạch;
- Tham khảo ý kiến công chức địa chính xã hoặc người dân khu vực;
- Gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai để có thông tin chính thức.
4. Hợp đồng mua bán phải được công chứng hoặc chứng thực
Một bước bắt buộc trong quy trình mua bán nhà đất là công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, nếu không thực hiện bước này, hợp đồng sẽ không có giá trị đăng ký sang tên và quyền sở hữu sẽ không được pháp luật công nhận.
Nơi thực hiện công chứng hoặc chứng thực:
- Văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng tại địa phương nơi có nhà đất;
- UBND cấp xã nơi tài sản tọa lạc trong trường hợp chứng thực.
5. Phải sang tên trong vòng 30 ngày sau khi giao dịch
Sau khi hợp đồng mua bán có hiệu lực, người mua có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày, theo quy định tại Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
Nơi tiếp nhận hồ sơ sang tên:
Bộ phận một cửa tại UBND cấp huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh), nơi sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.
Việc không đăng ký đúng hạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và làm chậm trễ việc cấp sổ mới.
Ngoài các quy định pháp luật nêu trên, người mua nhà đất nên tham khảo ý kiến luật sư, đơn vị môi giới uy tín và yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý trước khi đặt cọc hay ký kết bất kỳ thỏa thuận nào.
