Xác minh thông tin của bên bán đất trước khi mua đất (bên chuyển nhượng)
Một trong những điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ là mảnh đất bạn mua không được có tranh chấp, người bán phải có toàn quyền được chuyển nhượng hoặc được sự đồng ý của những người có quyền sử dụng chung mảnh đất theo Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ thuộc 03 trường hợp sau:
- Trường hợp thứ nhất: Người chuyển nhượng là người đứng tên trên sổ đỏ hoặc người thừa ủy quyền thực hiện chuyển nhượng đất.
- Trường hợp thứ hai: Nếu mảnh đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của người còn lại do đó phải có sự đồng thuận từ hai người.
- Trường hợp thứ ba: Sổ đỏ đứng tên nhiều người thì khi chuyển nhượng mảnh đất đó, trên hợp đồng phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Kiểm tra đất đã được cấp sổ đỏ và có sử dụng ổn định không khi mua đất Khi lựa chọn thửa đất thì người nhận chuyển nhượng cần phải kiểm tra được thửa đất này đã được cấp sổ đỏ hay chưa theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, trường hợp đất đang xin cấp sổ đỏ thì phải kiểm tra được đất phải sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn quy định sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận.
Chú ý hợp đồng đặt cọc khi mua đất
Khi thửa đất bạn mua đang thuộc vị trí “vàng” và thể giá trị sẽ tăng cao trong thời gian tới, để tránh việc bị đôn giá bởi các đối thủ cạnh tranh khác thì nhà đầu tư có thể thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua đất. Để tránh mất tiền đặt cọc thì người mua đất cần nắm rõ và thỏa thuận quy định đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà
Người mua cần đối chiếu thông tin chủ nhà như tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ/sổ hồng không. Xin photo sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ pháp lý của chủ nhà để kiểm tra tại chính quyền địa phương sở tại, từ đó xác định chính xác chủ nhà đó có phải là chính chủ hay không.
Kiểm tra xem nhà có bị quy hoạch không
Thông tin này có thể kiểm tra tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Ủy ban nhân dân quận/huyện nơi bất động sản tọa lạc.
Tìm hiểu lịch sử nhà
Lịch sử ngôi nhà có thể không liên quan đến pháp luật nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý người sử dụng căn nhà và tính thanh khoản. Ví dụ nếu trong nhà có người chết vì xô xát, tự tử hoặc bán nhà do vợ chồng li hôn, chia tài sản thì người ở thường sẽ không cảm thấy an tâm. Đó là tâm lý mua nhà phổ biến của người phương Đông, xem trọng các giá trị tâm linh, phong thuỷ.
Nếu bạn mua nhà để ở và hoàn toàn không quan tâm đến những vẫn đề này thì không sao nhưng nếu đầu tư chuyển nhượng, có thể người mua sau sẽ kén chọn, ngần ngại và từ chối. Rất nhiều người mua nhà để bán lại nhưng mua phải căn có người chết oan, khi dẫn khách tới xem nhà thì nghe hàng xóm bàn tán khiến giao dịch thất bại.
