Từ năm 2026, cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở đã có nhiều điểm mới theo quy định pháp luật hiện hành. Đây là vấn đề được đông đảo người dân quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng.
Việc nắm rõ cách tính chi phí chuyển đất vườn lên đất ở không chỉ giúp người dân chủ động nguồn tài chính mà còn hạn chế những hiểu lầm trong quá trình làm thủ tục.
Theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, mức tiền sử dụng đất được xác định dựa trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất từ năm 2026
Theo quy định mới, mức thu không còn áp dụng chung một tỷ lệ cho toàn bộ diện tích, mà được phân chia theo từng ngưỡng diện tích trong và ngoài hạn mức.
Cụ thể, tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn lên đất ở được tính theo 3 mức:
- 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở.
- 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức.
- 100% phần chênh lệch đối với phần diện tích vượt quá 1 lần hạn mức.
Ví dụ, nếu hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200m², người dân xin chuyển 200m² đầu tiên sẽ được áp dụng mức thu 30%. Nếu chuyển thêm diện tích vượt quá mức này, phần vượt sẽ được tính theo tỷ lệ cao hơn.
Quy định này nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu hợp thức hóa đất ở với chi phí hợp lý hơn trong phạm vi hạn mức.
Chỉ được áp dụng ưu đãi một lần
Một điểm rất quan trọng mà người dân cần lưu ý là chính sách tính tiền theo các mức 30% – 50% – 100% chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân, và chỉ trên một thửa đất do người sử dụng lựa chọn.
Sau lần đầu được hưởng chính sách này, nếu tiếp tục chuyển mục đích sử dụng ở thửa đất khác hoặc chuyển thêm lần sau, mức tiền sử dụng đất sẽ được tính theo 100% phần chênh lệch.
Đây là quy định mang tính quyết định đến tổng chi phí, đặc biệt với những người đang sở hữu nhiều thửa đất.
Hạn mức giao đất ở được xác định như thế nào?
“Hạn mức” là yếu tố then chốt quyết định số tiền phải nộp. Tuy nhiên, đây không phải là con số người dân tự tính theo suy đoán.
Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố nơi có thửa đất, căn cứ vào khu vực đô thị hoặc nông thôn, mật độ dân cư và quy hoạch sử dụng đất.
Điều quan trọng là diện tích được tính “trong hạn mức” hay “ngoài hạn mức” sẽ do cơ quan quản lý đất đai xác nhận trên hồ sơ địa chính, sau đó chuyển thông tin cho cơ quan thuế để ra thông báo nghĩa vụ tài chính.
Thông thường, trong phiếu chuyển thông tin sẽ thể hiện rõ:
Diện tích trong hạn mứcDiện tích vượt hạn mứcCác khoản được miễn, giảm (nếu có)
Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo số tiền phải nộp trong thời hạn theo quy định.
Người dân cần lưu ý gì trước khi làm thủ tục?
Để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến, người sử dụng đất nên chuẩn bị kỹ các nội dung sau:
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại địa phương
- Xác định rõ hạn mức giao đất ở
- Chuẩn bị nguồn tài chính cho tiền sử dụng đất và lệ phí hồ sơ
- Tìm hiểu xem mình đã từng được áp dụng chính sách ưu đãi chuyển mục đích trước đó hay chưa
Trong bối cảnh giá đất tại nhiều địa phương có xu hướng tăng, phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp có thể khá lớn, khiến số tiền phải nộp tăng đáng kể.
