Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT do Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành đã hướng dẫn cụ thể cách ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Đáng chú ý, văn bản này không quy định giới hạn độ tuổi đối với người được đứng tên trên sổ đỏ, qua đó giải tỏa nhiều vướng mắc phát sinh trong thực tiễn đăng ký đất đai.
Theo Điều 12 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, việc ghi nhận thông tin trên sổ đỏ phải căn cứ vào giấy tờ nhân thân hoặc tư cách pháp nhân hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời được quy định rõ theo từng nhóm đối tượng, bảo đảm thống nhất trong quá trình áp dụng.
Đối với cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch Việt Nam, sổ đỏ ghi đầy đủ danh xưng “Ông” hoặc “Bà”, họ tên và ngày, tháng, năm sinh. Trường hợp là cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không có quốc tịch Việt Nam, ngoài các thông tin trên còn phải thể hiện rõ quốc tịch.
Với tài sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, Giấy chứng nhận sẽ ghi tên một người kèm chú thích “và chồng” hoặc “và vợ”, đồng thời thể hiện họ tên người còn lại và căn cứ xác lập quan hệ hôn nhân. Nếu hai bên có thỏa thuận chỉ ghi tên một người, nội dung thỏa thuận này cũng phải được ghi rõ trên sổ đỏ.
Đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức có yếu tố nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, sổ đỏ ghi đúng tên gọi pháp lý chính thức theo giấy tờ thành lập. Trường hợp người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, tên cộng đồng được ghi theo cách gọi do cộng đồng đó xác lập.
Trong trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng sử dụng hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ thông tin của tất cả các chủ thể có quyền, trừ một số trường hợp đặc thù theo quy định. Nếu các bên thống nhất cử người đại diện đứng tên, nội dung thỏa thuận đại diện cũng phải được ghi nhận rõ ràng trên sổ đỏ.
Hộ gia đình và trường hợp chỉ sở hữu tài sản
Đối với hộ gia đình đang sử dụng đất, khi thực hiện đăng ký và cấp sổ đỏ lần đầu, Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ thông tin của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Trường hợp các thành viên thống nhất chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình, nội dung thỏa thuận này cũng phải được ghi nhận rõ ràng kèm theo.
Thông tư 10/2024/TT-BTNMT cũng làm rõ trường hợp cá nhân hoặc tổ chức chỉ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không có quyền sử dụng đất. Khi đó, sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ thông tin của chủ sở hữu tài sản, đồng thời chú thích rõ việc “được sở hữu tài sản, không có quyền sử dụng đất”, kèm theo thông tin về thửa đất và người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp thừa kế chưa phân chia
Đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc diện thừa kế chung nhưng chưa thực hiện phân chia, Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ tên của các đồng thừa kế đã được xác định theo quy định của pháp luật dân sự.
Không quy định độ tuổi tối thiểu đứng tên sổ đỏ
Đáng chú ý, theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT và các quy định pháp luật có liên quan, pháp luật hiện hành không đặt ra giới hạn độ tuổi tối thiểu đối với người được đứng tên trên sổ đỏ. Theo đó, người chưa đủ 18 tuổi vẫn có thể được ghi tên trên Giấy chứng nhận nếu có quyền sử dụng đất hợp pháp và đầy đủ giấy tờ nhân thân theo quy định.
Trong các trường hợp người chưa thành niên đứng tên sổ đỏ, việc quản lý tài sản và thực hiện các giao dịch liên quan sẽ do người đại diện theo pháp luật thực hiện, bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
Việc quy định rõ ràng các nội dung nêu trên được kỳ vọng sẽ giúp người dân, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quá trình đăng ký đất đai, đồng thời hạn chế tối đa tranh chấp và vướng mắc phát sinh trong thực tiễn cấp, quản lý Giấy chứng nhận.
