Trên các diễn đàn mạng xã hội, có nhiều thắc mắc rằng nên xây nhà cách mặt đường bao nhiêu thì hợp pháp và không bị phạt, không bị tháo dỡ, hãy cùng tìm hiểu.
Xây nhà phải cách đường bao nhiêu mét mới hợp pháp?
Tùy thuộc vào bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở và chiều cao nhà ở mà người dân phải xây nhà cách đường từ 0 - 06m.
Và để trả lời được câu hỏi xây nhà phải cách đường bao nhiêu mét, chúng ta phải tìm hiểu về khoảng lùi trong xây dựng nhà ở. Cụ thể:
Khoảng lùi là gì?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Theo đó, để biết khoảng lùi khi xây dựng nhà ở là bao nhiêu thì người dân cần biết được chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, cụ thể:
- Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
- Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm) và phần đất lưu không.
Để dễ hình dung, bài viết sẽ mô phỏng về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi qua hình ảnh sau:
Khoảng lùi của công trình là bao nhiêu?
Cũng theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi của công trình được quy định cụ thể như sau:
- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định về khoảng lùi tối thiểu.
- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.
Lưu ý: Quy định về khoảng lùi công trình trên các tuyến đường
Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không đáp ứng được yêu cầu về khoảng lùi theo quy định tại bảng trên thì khoảng lùi do đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị xác định nhưng phải đảm bảo có sự thống nhất trong tổ chức không gian trên tuyến phố hoặc một đoạn phố.
Tóm lại, tùy thuộc vào bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở và chiều cao nhà ở mà có khoảng lùi khác nhau (khoảng cách với lề đường là khác nhau). Nếu nhà ở xây dựng mà có chiều cao bằng hoặc thấp hơn 19m thì được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ.
Phạt tới 100 triệu đồng nếu vi phạm chỉ giới xây dựng
* Mức phạt tiền
Mức phạt đối với hành vi này được quy định tại điểm a khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
[...]
(9) Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:
- a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
[...]
Đây là mức phạt vi phạm đối với tổ chức, mức phạt đối với cá nhân sẽ bằng 1/2 mức phạt của tổ chức.
Theo đó, trường hợp vi phạm chỉ giới xây dựng (không đúng quy hoạch xây dựng) sẽ bị phạt tiền từ 40 - 50 triệu đồng (đối với cá nhân), 80 - 100 triệu đồng (đối với tổ chức).
* Biện pháp khắc phục hậu quả
Căn cứ điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, ngoài việc bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Hay nói cách khác, người dân sẽ không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần xây lấn chỉ giới xây dựng.
Quy trình cấp giấy phép xây dựng nhà ở như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2020)
Quy trình cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:
– Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng như mục (2);
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
– Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.
Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng 2014 để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
– Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
– Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
