Hợp đồng mua bán nhà
Đối với người dùng mua nhà sẽ ký hợp đồng với chủ đầu tư khi mua nhà và hợp đồng này chính là hợp đồng mua bán nhà. Một điều cũng rất quan trọng cần biết là hợp đồng mua bán nhà thường được làm thành hai bản, chủ đầu tư giữ một bản và người sử dụng giữ một bản. Thông tin chi tiết về chủ đầu tư và dự án cũng sẽ được ghi chú trong hợp đồng mua bán. Khi chủ sở hữu có được hợp đồng này, họ có thể sử dụng nó như một công cụ để tự bảo vệ mình khi có tranh chấp phát sinh.
Nếu chẳng may chúng ta làm mất hợp đồng mua bán nhà thì sẽ rắc rối hơn, vì chủ đầu tư không thể lấy hợp đồng mua bán nhà của mình ra để bạn sao chép hoặc ký lại, thậm chí nếu chủ đầu tư của bạn có tranh chấp thì bạn cũng chỉ có thể coi mình là người kém may mắn. Suy cho cùng, bạn không còn hợp đồng mua bán nhà trong tay, điều này đồng nghĩa với việc bạn mất đi toàn bộ quyền và lợi ích. Vì vậy, để tránh tình trạng này, tốt nhất chúng ta nên scan hợp đồng mua bán nhà thành văn bản điện tử và lưu vào ổ USB.
Hợp đồng thế chấp
Vì giá trị của những ngôi nhà tương đối cao nên có thể phải tốn hàng tỉ đồng để mua một căn nhà. Nếu mua nhà ở thành phố hạng nhất thì giá có thể cao hơn, với mức giá cao như vậy, những gia đình bình thường về cơ bản không đủ khả năng mua chứ đừng nói đến việc thanh toán đầy đủ. Lúc này bạn cần phải làm hồ sơ thế chấp, nếu mua nhà bằng khoản vay thì bạn cần phải giữ gìn hợp đồng thế chấp cẩn thận, vì hợp đồng này cũng là một văn bản rất quan trọng.
Cái gọi là hợp đồng thế chấp là hợp đồng được ký giữa người mua nhà và ngân hàng, nếu chính sách thay đổi thì hợp đồng thế chấp này cũng có thể có ích. Ví dụ, gần đây các ngân hàng đã hạ lãi suất cho các khoản thế chấp hiện có, trong trường hợp này về cơ bản không cần phải nộp đơn và ngân hàng sẽ tự động điều chỉnh. Đối với những người trước đây không đáp ứng các quy định liên quan nhưng sau khi ban hành chính sách không chấp nhận vay vốn đã đáp ứng các quy định liên quan thì cần phải điều chỉnh lãi suất theo cách thủ công.
Lúc này bạn cần lấy hợp đồng thế chấp ra và gửi cho ngân hàng xem xét, nếu không có hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp bị mất sẽ không được hưởng chính sách điều chỉnh lãi suất do ngân hàng quy định. Điều này cũng sẽ gây thiệt hại đáng kể về mặt kinh tế cho người sử dụng. Suy cho cùng, các ngân hàng có lãi suất và điều kiện trả nợ khác nhau đối với mỗi khách hàng, nếu không có hợp đồng làm tài liệu tham khảo thì không ai có thể dễ dàng đưa ra quyết định và điều chỉnh.
Lưu ý hàng đầu để mua nhà an toàn
Tìm hiểu rõ về tính pháp lý của ngôi nhà muốn mua
Để hạn chế rủi ro khi mua nhà, trước hết bạn cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà, cụ thể là căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không. Căn cứ Điều 91 và Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005, nhà ở tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên bán nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân sự.
Khi mua nhà bạn nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao (có công chứng mới nhất) của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời, đến UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở bán trước khi mua nhà.
Kiểm tra kỹ hiện trạng, nguồn gốc của ngôi nhà
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải đang tồn tại, đang xây dựng. Trong trường hợp phát sinh các giao dịch về mua bán đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai, tức là nhà đang trong giai đoạn thi công, hoàn thành như chung cư, nhà theo dự án thì phải đảm bảo tính pháp lý của loại hình giao dịch này. Thực tế việc mua bán nhà hình thành trong tương lai thường gặp rủi ro. Do đó phải thật cân nhắc về loại hình giao dịch này.
Người mua phải có thông tin chính xác về dự án nhà đang xây cũng như chủ đầu tư dự án phải có thông báo về việc bán các căn hộ trên bản vẽ thiết kế với các chi tiết về diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị có liên quan đến ngôi nhà cho người mua biết.
Cần kiểm tra các giấy tờ hợp lệ hay không hợp lệ về nhà ở khi tham gia giao dịch như:
- Đối với nhà thuộc sở hữu tư nhân, đã có giấy chứng nhận của chính quyền thuộc chế độ cũ không?
- Đối với nhà ở do một bên hoặc các bên tự xây dựng cần tìm hiểu khi tiến hành xây dựng có giấy phép xây dựng không. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với đất hay nhà này không? Bên cạnh đó, các giấy tờ tài liệu khác cũng rất có giá trị chứng minh ai là người đã xây dựng nhà: Hóa đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận thanh toán tiền công xây dựng, hợp đồng thuê khoán xây dựng,...
- Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hay của cơ quan, tổ chức cần tìm hiểu ai là người được quyền sử dụng nhà hợp pháp (quyết định phân phối nhà, quyết định giao nhà, đơn xin cấp nhà…), đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa; việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà có giấy tờ chứng minh gì không?
Xem xét kỹ hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất, căn hộ chung cư. Trước khi giao kết hợp đồng, người mua phải xem xét kỹ các điều khoản, nhất là các điều về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bán, các điều khoản về thanh toán, quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…
Trong các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng theo tiến độ dự án nhưng nghĩa vụ của chủ đầu tư về bàn giao căn hộ lại rất chung chung. Do đó, người mua cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể, chế tài nếu vi phạm. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành, người dân cần yêu cầu thanh lý hợp đồng.
- Hợp đồng mua bán phải đúng tên mình với chủ đầu tư/người bán.
- Nếu là hợp đồng góp vốn, người dân cần kiểm tra tiến độ thi công dự án, nếu đóng tiền theo từng giai đoạn thì khối lượng xây dựng phải tương ứng
- Thực hiện đúng các quy định về chuyển nhượng đất, hạn chế tối đa những thỏa thuận chuyển nhượng mua bán mà các bên tự ký tay với nhau nếu không cần thiết hoặc không an toàn pháp lý.
