Luật được sinh ra để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho con người nên luôn có sự thay đổi để thích nghi với thực tế cuộc sống. Luật Đất đai sửa đổi 2024 có rất nhiều điểm mới so với Luật Đất đai 2013 trong đó nổi bật có vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Đơn giản điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong Luật Đất đai mới
Tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định:
“Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”.
Đơn giản điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong Luật Đất đai mới
Trong khi đó, điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, theo Luật Đất đai 2024 thì căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm.
Căn cứ Điều 62 Luật Đất đai 2024 quy định thời kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
- Thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh thực hiện theo quy định của Luật Quy hoạch.
- Thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thống nhất với thời kỳ, tầm nhìn của quy hoạch tỉnh.
- Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 10 năm. Tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 20 năm.
- Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 5 năm; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được lập hằng năm.
Từ các quy định trên thì thời kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 10 năm, tầm nhìn 20 năm; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được lập hằng năm. Theo đó, tại Luật Đất đai 2024 đã đơn giản hóa điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở hiện nay
Hiện nay, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở được tiến hành theo quy định Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích s dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Theo khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai quy định về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ như sau:
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai 2013;
– Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai 2013.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở hiện nay
Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu
Theo khoản 2 Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai 2013:
– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (xuất trình biên lai đã nộp tiền khi nhận quyết định).
Thời gian thực hiện thủ tục: Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
