Hiện nay, vẫn có một số người mua bán nhà đất bằng giấy viết tay chứ không làm hợp đồng công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo các chuyên gia tư vấn luật, có 05 trường hợp có quyền "đòi lại" đất khi đã bán bằng giấy viết tay.
05 trường hợp có quyền "đòi lại" đất khi đã bán bằng giấy viết tay
Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai 2024, có 05 trường hợp sau đây có thể đòi lại đất mua bán với giấy viết tay.
+ Giao dịch phát sinh tính từ ngày 1/8/2024
Khoản 3 Điều 27 thuộc Luật Đất đai 2024 quy định các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.
Theo đó, chỉ trừ trường hợp đó là một hoặc các bên chuyển nhượng là các tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực.
Vì vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu như thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước ngày 1/8/2024. Trong trường hợp nếu giao dịch bằng giấy viết tay từ sau ngày 1/8/2024 thì không có hiệu lực pháp lý.
+ Không đủ điều kiện chuyển nhượng
Đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Khoản 1 thuộc Điều 45 Luật Đất đai 2024, các tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi họ có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trừ trường hợp: Thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; hoặc các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Hộ gia đình cá nhân chưa được cấp sổ nhưng đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì sẽ được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
- Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, các quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài và đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chỉ cần có một trong các điều kiện trên thì người bán đất có quyền yêu cầu Tòa án tuyên việc chuyển nhượng vô hiệu.
+ Không có sự đồng ý của các thành viên
Khoản 4 Điều 256 thuộc Luật Đất đai 2024 nêu rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện của hộ gia đình trước ngày 1/8, nếu như các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì sẽ được cấp đổi và ghi đầy đủ tên của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nếu như chưa có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất bằng văn bản được công chứng hoặc đã chứng thực mà chuyển nhượng đất hộ gia đình cho người khác thì các thành viên khác có quyền lấy lại quyền sử dụng đất của mình.
+ Tự ý chuyển nhượng tài sản là tài sản chung của vợ chồng
Theo khoản 2 Điều 35 thuộc Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng cần phải có sự đồng ý bằng văn bản. Trường hợp vợ, chồng tự ý chuyển nhượng thì bên kia hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
+ Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực
Luật Đất đai 2024 quy định các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực.
