Thừa kế nhà đất là gì?
Theo quy định tại Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền thừa kế như sau: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”.
Thừa kế nhà đất được hiểu là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất của người đã mất cho người sống. Quyền thừa kế sẽ được phân chia theo di chúc, hoặc theo pháp luật.
Các khoản thuế mà cá nhân phải nộp khi được nhận thừa kế nhà đất
Thuế thu nhập cá nhân
- Miễn thuế thu nhập cá nhân
Việc miễn thuế thu nhập cá nhân sẽ được áp dụng đối với các trường hợp “nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” theo quy định tại điểm d, Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Quy định này chỉ được áp dụng đối với trường hợp được thừa kế theo pháp luật hoặc thừa kế theo di chúc thuộc những mối quan hệ nêu trên.
- Không được miễn thuế thu nhập cá nhân
Trường hợp người ngoài được hưởng thừa kế theo di chúc thì không được miễn thuế thu nhập cá nhân theo đó mức thuế phải nộp là 10%.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thuế suất 10%* Thu nhập tính thuế
Trong đó, thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế là phần giá trị tài sản nhận thừa kế vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận.
Lưu ý: Chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng mới phải nộp thuế.
Giá trị của bất động sản được xác định như sau:
+ Đối với bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
+ Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.
Ví dụ: Anh A được nhận thừa kế 50m2 quyền sử dụng đất nhưng không thuộc các trường hợp được miễn theo quy định. Tại thời điểm anh A làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất là 10.000.000 đồng/m2. Việc xác định thuế thu nhập cá nhân mà anh A phải nộp được tính như sau:
Thu nhập tính thuế là 490 triệu đồng (50m2x10.000.000đồng = 500.000.000 đồng. Tuy nhiên, thu nhập tính thuế là phần vượt quá 10 triệu đồng, cụ thể là 490 triệu đồng).
Thuế thu nhập cá nhân A phải nộp = 490 triệu đồng x 10% = 49 triệu đồng
Lệ phí trước bạ
- Trường hợp miễn lệ phí trước bạ
Hầu hết các trường hợp thừa kế nhà đất trên thực tế đều được miễn lệ phí trước bạ. Theo Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với nhà, đất nhận thừa kế giữa những người sau thì được miễn lệ phí trước bạ:
+ Vợ với chồng;
+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
+ Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
+ Ông nội, bà nội với cháu nội;
+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
+ Anh, chị, em ruột với nhau.
- Không được miễn lệ phí trước bạ
Ngoài những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ thì người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ. Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định mức lệ phí trước bạ phải nộp khi thừa kế nhà đất được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Cụ thể:
- Đối quyền sử dụng đất được nhận thừa kế:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích được nhận thừa kế x Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất)
- Đối với di sản là nhà ở:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Tỷ lệ % chất lượng còn lại).
