Khi chuyển nhượng nhà đất phải lập hợp đồng và công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Vậy, hiện nay khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không?
Năm 2023, không được mua bán bằng giấy viết tay
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là hình thức mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, hợp đồng đó không được công chứng hoặc chứng thực. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
Căn cứ vào quy định trên, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).
Tuy nhiên, có hai ngoại lệ được công nhận bởi Nhà nước theo quy định tại Khoản 02 Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015:
Trường hợp 1: Giao dịch dân sự đã được thiết lập thông qua văn bản nhưng văn bản không tuân theo quy định của luật, mà một bên hoặc cả hai bên đã hoàn thành ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Khi có yêu cầu từ một bên hoặc cả hai bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất.
Trường hợp 2: Giao dịch dân sự đã được thiết lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực, trong khi đó một bên hoặc cả hai đã thực hiện thành công hai phần ba nghĩa vụ phải thực hiện trong giao dịch đó. Khi có yêu cầu từ một bên hoặc cả hai bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất đó. Trong trường hợp này, các bên không cần thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực giấy tờ mua bán.
Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.
Lưu ý: Việc yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực mất nhiều thời gian và phức tạp hơn việc các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực; mặt khác, khi công chứng hoặc chứng thực dễ cho việc sang tên giấy chứng nhận. Do vậy, các bên nên cân nhắc việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thay vì yêu cầu toàn án công nhận.
Trước 01/7/2014, được mua bán bằng giấy viết tay
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Như vậy, có 02 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần công chứng hoặc chứng thực theo quy định (hay còn gọi là mua bán bằng giấy viết tay) có hiệu lực; nhưng 02 trường hợp này chỉ hợp pháp khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực trước ngày 01/7/2014.
