Việc đứng tên trong sổ đỏ không chỉ là quyền lợi mà còn là nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất. Theo quy định mới tại Luật Đất đai số 31/2024/QH15, số lượng người đứng tên sổ đỏ không còn bị giới hạn, nhưng việc lựa chọn người đại diện cần phải tuân thủ đúng các quy định để tránh các rủi ro pháp lý trong tương lai.
Sổ đỏ không giới hạn số người đứng tên
Theo Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi một thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng, thì có thể cấp sổ đỏ riêng cho từng người hoặc cấp chung một sổ đỏ và chỉ định người đại diện. Điều này đồng nghĩa với việc, số lượng người có thể đứng tên trên sổ đỏ không bị giới hạn.
Cụ thể, luật quy định rằng mỗi người sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất đều có thể có giấy chứng nhận riêng. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận, một giấy chứng nhận chung cũng có thể được cấp và trao cho người đại diện. Mã QR trên giấy chứng nhận sẽ thể hiện đầy đủ thông tin của tất cả các cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Cách ghi tên nhiều người trên sổ đỏ
Khi cấp sổ đỏ cho nhiều người, cách ghi tên và quyền lợi của các bên sẽ phụ thuộc vào việc cấp sổ riêng lẻ hay chung một sổ:
Trường hợp cấp sổ đỏ cho từng thành viên: Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin của từng người. Mỗi người sẽ có quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất. Câu ghi chú đi kèm có thể là: "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất" hoặc "Cùng sử dụng đất" hay "Cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất".
Trường hợp cấp sổ đỏ cho người đại diện: Nếu các bên chọn phương án cấp một sổ chung và chỉ định một người đại diện, thông tin của người đại diện sẽ được ghi rõ trong giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, câu ghi chú sẽ thể hiện: “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất” hoặc “Là đại diện cho những người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Phân định tài sản khi sổ đỏ đứng tên nhiều người
Khi sổ đỏ có nhiều người đứng tên, việc phân chia, chuyển nhượng tài sản phải tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự. Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng mỗi chủ sở hữu chung có quyền định đoạt phần sở hữu của mình. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng tài sản chung chỉ có thể thực hiện nếu có sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu.
Trong trường hợp một người muốn bán phần tài sản của mình, những người còn lại có quyền ưu tiên mua. Nếu một chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu hoặc qua đời mà không có người thừa kế, phần tài sản này sẽ thuộc về Nhà nước. Đối với tài sản là động sản, phần của người từ bỏ hoặc qua đời sẽ thuộc về các chủ sở hữu còn lại.
Lưu ý khi nhiều người cùng đứng tên sổ đỏ
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, khi có nhiều người đứng tên trên sổ đỏ, cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Đồng thuận của tất cả các bên: Khi đứng tên chung hoặc chỉ định người đại diện, tất cả các bên phải thống nhất và có văn bản thỏa thuận rõ ràng.
- Thực hiện giao dịch cần sự đồng ý của tất cả các bên: Khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hay thế chấp tài sản, phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả những người đứng tên trong sổ đỏ, hoặc chữ ký của người đại diện hợp pháp.
- Cẩn trọng khi cử người đại diện: Người đại diện có quyền thay mặt các chủ sở hữu trong các giao dịch liên quan đến tài sản chung. Vì vậy, cần phải lập hợp đồng ủy quyền rõ ràng, xác định phạm vi đại diện để tránh rủi ro và tranh chấp sau này.
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: Các văn bản liên quan đến việc sử dụng đất chung, chia phần sở hữu hoặc ủy quyền nên được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý vững chắc.
- Kiểm tra thông tin trên mã QR: Mã QR trên sổ đỏ sẽ thể hiện rõ thông tin của tất cả các chủ sở hữu, vì vậy hãy kiểm tra kỹ thông tin trong mã QR để tránh bất kỳ sai sót nào.
Việc đứng tên nhiều người trong sổ đỏ giúp bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu chung và tạo thuận lợi trong việc chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, các bên cần phải có sự thỏa thuận rõ ràng, đặc biệt là trong việc chỉ định người đại diện, để tránh các tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý sau này. Bằng cách tuân thủ các quy định của pháp luật, bạn sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình và người thân khi sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
