Quy định rõ ràng về “giá đất được trừ” khi tính thuế VAT
Theo Điều 8 của Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá tính thuế VAT đối với bất động sản là giá bán chưa bao gồm thuế VAT, được trừ phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách nhà nước – gọi chung là “giá đất được trừ”.
Việc xác định giá đất được trừ sẽ tùy thuộc vào nguồn gốc đất mà doanh nghiệp đang sử dụng hoặc chuyển nhượng, cụ thể:
1. Nhận đất hoặc thuê đất trực tiếp từ Nhà nước
Giá đất được trừ là khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê theo quy định, không phân biệt hình thức có qua đấu giá hay không. Tuy nhiên, chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp ứng trước sẽ không được tính vào giá đất được trừ.
2. Mua lại quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc tổ chức
Giá đất được trừ là số tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đã nộp cho khu đất, thửa đất đó. Lưu ý, các chi phí đầu tư hạ tầng không được đưa vào phần giá đất được trừ. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn được khấu trừ thuế VAT đầu vào cho các khoản đầu tư này nếu phát sinh.
3. Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Trường hợp bên góp vốn sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn thì phần giá đất được trừ là khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước.
4. Dự án đối tác công tư (PPP) được thanh toán bằng quỹ đất
Giá đất được trừ là giá trị quỹ đất được sử dụng để thanh toán, xác định theo các quy định pháp luật về đầu tư theo hình thức PPP.
5. Dự án xây dựng, kinh doanh hạ tầng, nhà để bán hoặc cho thuê
Giá tính thuế VAT là số tiền thu được theo tiến độ thanh toán ghi rõ trong hợp đồng. Giá đất được trừ được tính tương ứng với tỷ lệ phần trăm doanh thu thực tế nhận được so với tổng giá trị hợp đồng.
Cách tính riêng đối với nhà chung cư, nhà nhiều tầng
Đối với các căn hộ trong chung cư hoặc nhà nhiều tầng có nhiều hộ dân cư, giá đất được trừ cho mỗi căn hộ sẽ được phân bổ theo tỷ lệ giữa tổng giá đất được trừ và tổng diện tích sàn xây dựng. Phần diện tích sử dụng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm... không được tính vào diện tích để phân bổ giá đất được trừ.
Trường hợp không xác định được giá đất nộp ngân sách
Nếu không thể xác định rõ khoản tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của khu đất được chuyển nhượng, thì giá tính thuế VAT sẽ là toàn bộ giá chuyển nhượng chưa bao gồm thuế VAT – tức không có phần giá đất được trừ.
Theo Bộ Tài chính, quy định mới về cách tính giá đất được trừ không chỉ giúp các doanh nghiệp chủ động trong việc xác định chi phí, mà còn tạo điều kiện cho các cơ quan thuế dễ dàng theo dõi, kiểm tra, và hạn chế tình trạng thất thu ngân sách nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đây cũng là một bước tiến trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản, tránh tình trạng doanh nghiệp kê khai thiếu trung thực hoặc lợi dụng kẽ hở chính sách để giảm nghĩa vụ thuế.
