Vì sao nhiều người lại mua bán bằng hợp đồng ủy quyền
Trong giới buôn bán bất động sản, nhà ở không lạ gì với những hợp đồng ủy quyền. Bởi vì nhiều lý do người ta có thể chọn hình thực mua bán đất ủy quyền. Trong đó có một lý do nhiều dân buôn bất động sản vì chỉ mua đất để đầu cơ khi tìm được khách sẽ đẩy đi ngay nên họ không muốn tốn tiền thuế sang tên đổi chủ. Và như vậy hợp đồng ủy quyền chính là cứu cánh cho họ.
Bên cạnh đó, có nhiều trường hợp người đứng tên Giấy chứng nhận sử dụng đất có việc bận và họ hoàn toàn có thể ủy quyền cho một người mà họ tin tưởng đứng ra xử lý các vấn đề mua bán bất động sản đó. Vậy việc người dân mua bán bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không vi phạm pháp luật không bị xử phạt.
Tuy nhiên, nếu như về mặt pháp luật thì người dân hoàn toàn có thể ủy quyền bất động sản, nhà cửa hoặc một tài sản nào đó của mình cho một người nào đó. Nhưng bên cạnh đó, việc mua bán nhà đất, chung cư bằng hợp đồng ủy quyền kèm theo những rủi ro dưới đây. Người dân nên cân nhắc khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất theo hợp đồng này:
4 rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
- Thứ 1: Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (trường hợp này là bạn) phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
- Thứ 2: Điều 563 của Bộ luật dân sự quy định, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm.
Như vậy khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bạn đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (ở đây là người muốn bán đất cho bạn), từ chối thì sẽ bạn sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.
- Thứ 3: Khoản 1 Điều 569 Bộ luật dân sự quy định, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng. Nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Do đó, khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng, bạn sẽ không được thực hiện các quyền trước đó mà các bên đã thỏa thuận.
- Thứ 4: Nếu một trong các bên không may bị chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự. Khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Từ những phân tích nêu trên, chúng tôi cho rằng bạn không nên nhận chuyển nhượng quyền sử đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền mà nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất và sau đó đăng ký biến động (trước bạ, sang tên) theo quy định của pháp luật.
