Mua bán nhà đất không sổ gặp rủi ro thế nào?
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, để được chuyển nhượng, mua bán, bất động sản phải thỏa điều kiện đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu các bên mua bán nhà đất nhưng không có sổ đỏ, sổ hồng thì việc mua bán này không có hiệu lực. Do đó, các giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro.
- Người mua không thể xin cấp sổ đỏ, sổ hồng do không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
- Không thể chuyển mục đích sử dụng đất bởi không phù hợp với quy hoạch.
- Do nhà đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu.
- Trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp nhà đất để vay vốn.
Làm gì khi mua bán nhà đất không có sổ?
Với căn hộ chưa có sổ hồng:
Trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư
Bước 1: Thỏa thuận lập và ký hợp đồng mua bán nhà ở, đảm bảo các quy định của pháp luật. Sau đó, hợp đồng này sẽ được công chứng tại Văn phòng công chứng.
Hồ sơ chuyển nhượng căn hộ gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở, CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị (bản chính).
- Các giấy tờ khác: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên; các hóa đơn, biên lai, phiếu thu cho các đợt đã thanh toán.
Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng (người mua) có nghĩa vụ thanh toán tiền theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
Sau khi thanh toán xong thì căn cứ vào thời gian đã ký kết trên Hợp đồng, phía chủ đầu tư dự án sẽ bàn giao nhà đã chuyển nhượng.
Bước 3: Hai bên sẽ thỏa thuận một bên sẽ thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ chung cư đó.
Trường hợp mua của cá nhân hoặc hộ gia đình
Bước 1: Thỏa thuận và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định pháp luật.
Nếu bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chứng năng về kinh doanh bất động sản, thì văn bản chuyển nhượng mua bán căn hộ phải được công chứng hoặc chứng thực.
Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực gồm:
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
- Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư căn hộ đó; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.
- Bản sao có chứng thực và đem bản chính để đối chiếu các giấy tờ: CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị.
- Các giấy tờ khác: Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân của hai bên; các hóa đơn, biên lai, phiếu thu cho các đợt đã thanh toán.
Bước 2: Nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Sau khi công chứng văn bản, theo nội dung đã thỏa thuận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì một bên phải đi làm thủ tục kê khai nộp thuế tại cơ quan thuế.
Về nguyên tắc thì bên bán có phát sinh thu nhập nên sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp và làm thủ tục nộp thuế cho thuận tiện.
Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận gồm:
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
- Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư xây dựng dự án đó.
- Biên lai chứng minh đã nộp thuế về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc giấy tờ chứng minh được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao chứng thực CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn thời hạn.
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai.
Các trường hợp không có sổ đỏ vẫn thực hiện được việc mua bán- Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp sổ đỏ (chưa cần có sổ).
Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Bước 1: Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.
Bước 2: Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên.
Bước 3: Sau ký hợp đồng, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.
Để hạn chế rủi ro trong trường hợp này, hai bên nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên mua có thể làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.
Trước khi quyết định mua đất chưa có sổ đỏ, người mua cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không?
Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?
Bạn có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất.
Nếu nhà đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp trên thì việc mua bán có rủi ro cao, người mua nên cân nhắc kỹ trước khi tiến hành giao dịch.
