Từ ngày 1.8/2024, Luật nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực đã có những nét đổi mới về nhà ở, kinh doanh mua bán nhà. Nghị định 95/2024/ND-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở số 27/2023/NĐ-CP đã ghi 8 trường hợp nhà ở dưới đây được giao dịch hợp pháp khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi nôm na là sổ hồng, sổ đỏ):
1. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
Các trường hợp giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Trường hợp là nhà ở tái định cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh điều kiện được kinh doanh; cần có giấy nghiệm thu đưa vào sử dụng nếu muốn bán nhà loại này có sẵn. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
2. Trường hợp là nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
Với các trường hợp giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng. Trường hợp không thuộc diện phải cấp Giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.
3. Các trường hợp giao dịch mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công thì bắt buộc phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định.
4. Trường hợp giao dịch tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, tổ chức phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng, cho.
5. Với các trường hợp giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện. Sản phẩm nhà ở phải xây xong phần móng, không thuộc một phần hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp.
6. Đối với trường hợp cho thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ cho thuê nhà ở thuộc tài sản công), bên cho thuê, mượn phải có hợp đồng mua hoặc thuê ký với chủ đầu tư dự án. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán, buộc phải có thêm văn bản chuyển nhượng. Trường hợp tự làm nhà ở, người dân phải có giấy phép xây dựng hoặc chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
7. Nếu thừa kế nhà ở được tặng cho, người tặng phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà. Trường hợp thừa kế nhà thuộc diện mua, thuê mua, bên bán phải có hợp đồng mua bán, thuê kèm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc đầu tư xây dựng công trình.
Trong trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây mới, bên để thừa kế phải có giấy phép xây dựng và giấy chứng minh quyền sử dụng đất. Trường hợp thừa kế nhà theo quyết định của tòa án, người nhận phải có bản án hoặc quyết định của tòa.
8. Doanh nghiệp bị giải thể muốn bán nhà phải có quyết định hoặc thông báo việc này. Trường hợp phá sản, thì phải có quyết định của tòa án.
Ngoài những trường hợp này nếu người dân mua bán nhà đất chưa có giấy chứng nhận là phạm pháp sẽ bị xử phạt.
