Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, trong đó Điều 12 quy định chi tiết cách thể hiện thông tin về người được giao đất quản lý, người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). So với trước đây, quy định mới được xây dựng cụ thể theo từng nhóm đối tượng, hướng tới việc áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
Quy định ghi thông tin theo từng nhóm chủ thể
Theo khoản 2 Điều 12, mọi thông tin trên sổ đỏ phải được xác định dựa trên giấy tờ nhân thân hoặc giấy tờ pháp lý hợp lệ, đồng thời được phân loại rõ theo từng đối tượng cụ thể.
Đối với cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn mang quốc tịch Việt Nam, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ danh xưng “Ông” hoặc “Bà”, kèm họ tên và ngày, tháng, năm sinh. Trường hợp là cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, ngoài các thông tin cơ bản còn phải ghi rõ quốc tịch.
Đối với tổ chức như doanh nghiệp trong nước, tổ chức tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tên trên sổ đỏ phải được thể hiện đúng theo giấy tờ pháp lý. Với cộng đồng dân cư, tên gọi sẽ được ghi theo cách xác định của chính cộng đồng đó.
Quy định về tài sản chung, đồng sở hữu và người đại diện
Một điểm đáng chú ý là quy định mới làm rõ hơn việc ghi nhận tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, Giấy chứng nhận có thể đứng tên một người kèm nội dung “và chồng” hoặc “và vợ”, đồng thời ghi rõ thông tin người còn lại và căn cứ xác lập quan hệ hôn nhân. Trường hợp vợ chồng có thỏa thuận chỉ đứng tên một người, nội dung thỏa thuận này cũng phải được thể hiện đầy đủ.
Đối với trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, sổ đỏ phải ghi đầy đủ thông tin của tất cả các chủ thể có quyền. Nếu các bên thống nhất cử người đại diện đứng tên, văn bản thỏa thuận đại diện cũng cần được thể hiện rõ trong hồ sơ pháp lý.
Riêng đối với hộ gia đình sử dụng đất, khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu phải ghi đầy đủ thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Trường hợp chỉ ghi tên người đại diện, thì thỏa thuận giữa các thành viên cũng bắt buộc phải được bổ sung và lưu trong hồ sơ quản lý.
Phân định rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản
Thông tư cũng quy định rõ các trường hợp chỉ có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không có quyền sử dụng đất. Khi đó, Giấy chứng nhận phải ghi cụ thể tên chủ sở hữu tài sản, kèm chú thích “được sở hữu tài sản, không có quyền sử dụng đất”, đồng thời thể hiện đầy đủ thông tin về người sử dụng đất hợp pháp.
Đối với trường hợp thừa kế chung nhưng chưa thực hiện phân chia, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi nhận đầy đủ danh sách tất cả những người thừa kế theo đúng quy định pháp luật.
Không giới hạn độ tuổi đứng tên sổ đỏ
Một điểm đáng chú ý là Thông tư 10/2024/TT-BTNMT cùng các quy định pháp luật hiện hành không đặt ra giới hạn độ tuổi tối thiểu đối với người đứng tên trên sổ đỏ. Theo đó, cá nhân chưa đủ 18 tuổi vẫn có thể được ghi tên trên Giấy chứng nhận nếu có quyền sử dụng đất hợp pháp và đầy đủ giấy tờ nhân thân. Trong trường hợp này, việc quản lý và thực hiện các giao dịch liên quan sẽ do người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên đảm nhiệm theo quy định.
Việc chuẩn hóa cách thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quá trình đăng ký đất đai, đồng thời hạn chế tranh chấp và các vướng mắc phát sinh trong công tác cấp và quản lý sổ đỏ.
